Årsredovisning 2025
Fastighetsräntefonden Tessin AB (publ)
Årsredovisning
Fastighetsräntefonden Tessin AB (publ)
559169-5464
för perioden
1 januari 2025 - 31 december 2025
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
Sida
Förvaltningsberättelse
1
Resultaträkning
3
Balansräkning
4
Förändringar i eget kapital
5
Kassaflödesanalys
5
Noter med redovisningsprinciper och
6
bokslutskommentarer
1
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Styrelsen och verkställande direktören i
Fastighetsräntefonden Tessin AB (publ), org nr:
559169-5464 med säte i Stockholm avger härmed
årsredovisning för verksamhetsåret 1 januari – 31
december 2025.
Ägarförhållande
Fastighetsräntefonden Tessin AB (publ), nedan kallat
Bolaget, ägs till hundra (100) procent av Alfakraft
Fonder AB, org nr 556708-2465 vars säte är i
Stockholm. Ägarbolaget ägs till 38,14% av Linden Leaf
AB, 27,24% av Troserum Kapital AB och 34,62% av
Tessin Nordic Holding AB (publ).
Bolagets verksamhet
Fonden är stängd från och med den 18 februari 2025
och verksamheten är under avveckling.
Bolaget som är en alternativ investeringsfond ienlighet
med lagen 2013:561 om alternativa investeringsfonder
(LAIF) och förvaltas av Alfakraft Fonder AB, som är ett
svenskt fondbolag som står under
Finansinspektionens tillsyn.
Bolaget verksamhetsinriktning är att erbjuda kort- till
medelfristig direktutlåning till företag och andra
associationsformer med säkerhet direkt eller indirekt,
helt eller delvis, i fastighet. Bolagets mål är att uppnå en
hög riskjusterad avkastning,med en
nettoavkastning på ca 7-10 procent per år, samt att den
ska leverera avkastning oberoende investeringar
påbörsenochinvesteringarnaskagöras givet rådande
marknadsläge och avkastningskrav på marknaden.
Bolaget skiljer sig från de flesta andra räntefonder då
den framför allt investerar via direktutlåning av sina
medel till juridiska personer mot säkerhet i fastighet.
Resultat och ställning
Avvecklingen av fonden pågår.Samtliga
delutbetalningar kommer att ske pro rata till de som
äger andelar på respektive avstämningsdag. Sedan
stängning av fonden har ca 19,9 Mkr delutbetalats till
andelsägare.
Alla återbetalningar hanteras av Euroclear. Tiden för
avvecklingen beror på hur länge det tar för att realisera
alla fondtillgångar. Ledningen bedömer att merparten
av lånen kommer att realiseras och återbetalas till
andelsägarna under 2026. Bolaget kommer att arbeta
vidare enligt normala rutiner och publicera ett fond-NAV
varje månad. Andelarna är fortsatt noterade på Nordic
AIF Sweden-segmentet under Main Regulated vid
Nordic Growth Market NGM AB (NGM).
Balansomslutningen har frånperiodens början minskat
från 175,8 Mkr till ca 126,7 Mkr vid perioden slut.
Vinstandelsräntan under perioden uppgick till -20,83 %
(6,02%). I uträkningen av vinstandelsräntan för 2025
ingår periodens delutbetalningar till andelsägarna. För
kreditförsämrade tillgångar (kategori 3) görs en
individuell bedömning av förväntade framtida
kassaflöden, vilka diskonteras med respektive låns
ursprungliga effektiva ränta i enlighet med IFRS 9.
Under perioden har uppdaterade bedömningar av
förväntade kassaflöden, främst avseende tidpunkten för
återbetalning, medfört ökade diskonteringseffekter.
Detta, tillsammans med justerade antaganden om
återvinningsnivåer,har resulterat i högre
nedskrivningar.
Bolaget har efter beslutet om fondens avveckling
arbetat intensivt med att avsluta fondens alla lån och
återbetala fondens tillgångar till andelsägarna. Bolaget
har vid årsskiftet 13 (19) antal direktlån mot 10 (16)
antal motparter. Det är svårt att beräkna den
genomsnittligalöptiden vidårets slut för direktlånen,då
lånen är försenade. Ledningen beräknar dock att de
flesta av de försenade lånen kommer återbetalas
under 2026. Detsamma gällde även föregående år.
Bolagets fasta förvaltningsarvode uppgick till 2,52 Mkr
(2,86 Mkr) och det rörliga förvaltningsarvodet uppgick
till 0,11 Mkr (1,07 Mkr). Fonden tar ej ut några rörliga
förvaltningsarvoden under fondens avveckling.
Väsentliga händelser efter räkenskapsåret
Inga väsentliga händelser har inträffat efter
räkenskapsårets utgång för bolaget.
Förväntningar avseende den framtida
utvecklingen
Fastighetsräntefondens beslut om förtida uppsägning
av kapital- och vinstandelslån har gjort att fokus under
2026 kommer vara att återbetala inlösenlikviderna
successivt och maximera avkastningen för
investerarna.
Utifrån Fondens befintliga låns löptider, uppskattade
avbetalningar och eventuellt möjligheter till avyttring av
lånberäknar Fondensledningattåterbetalningkanske
löpande under 2026.
Utbetalningar till andelsägarna kommer ske relativt
omgående i samband med att fonden får amorteringar
från låntagarna. Fonden har den 31 december 2025, 13
stycken lån i portföljen.
Utveckling av bolagets verksamhet, resultat och ställning
Belopp i kr
Vinstandelsränta %
Balansomslutning
2025-12-31
-20,83
126 728 621
2024-12-31
6,02
175 804 662
2023-12-31
6,77
177 652 398
2022-12-31
4,61
198 212 350
2021-12-31
5,56
295 671 883
2020-12-31
6,05
115 223 917
2
Bolagsstyrningsrapport
Fastighetsräntefonden Tessin AB (”Fonden”) emitterar
värdepapper i form av vinstandelslån på en reglerad
marknad och Fonden skall därför upprätta
bolagsstyrningsrapport i enlighet med
årsredovisningslagen. Fonden är helägt av fond-
bolaget Alfakraft Fonder AB.
Fondens verksamhet är ytterst reglerad av fondens
informationsbroschyr beslutad av Fondens styrelse
tillika godkänd av Finansinspektionen. Informations-
broschyren anger Fondens syfte, organisation,
ansvarsfördelning samt regerverk för Fondens
verksamhet. Fondens styrelse utvärderar och föreslår
förändringar i informationsbroschyren årligen, eller vid
behov oftare. Informationsbroschyren blir gällande
först efter att den har fastställts av Fondens styrelse
samt ratificerats av Finansinspektionen.
Fonden har inga anställda utan det är AIF förvaltaren
som bland annat ansvarar för riskhantering,
förvaltningen och administration. AIF förvaltaren är
organiserad i ansvarsområden för att säkerställa en bra
intern kontrollmiljö för Fonden. Det finns en utsedd Risk
Manager som mäter risk och kontrollerar mot
informationsbroschyren och redovisningen sköts av
ekonomiansvarig. Finansiella och operationella risker,
tillgångsslag samt positioner måste överensstämma
med informationsbroschyren regler. Ekonomiansvarig
ansvarar för att resultaten redovisas enligt gällande
redovisningsprinciper. En extern värderingsfunktion
kontrollerar värderingen av Fondens tillgångar.
Fondens förvaringsinstitut kontrollerar att fonden följer
fondbestämmelserna samt skyddar andelsägarnas
intressen. Bolagets högsta organ är bolagsstämman
där alla aktieägare har rätt att delta antingen
personligen eller genom ombud.
Årsstämman väljer och eventuellt entledigar bolagets
styrelse och styrelsens ordförande, fastställer bolagets
och koncernens balans- och resultaträkningar,
beslutar om disposition av resultatet samt beslutar om
ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD.
Årsstämman väljer också bolagets revisorer, beslutar
om styrelsearvode samt revisionsarvode. Det är även
bolagsstämman som beslutar om eventuella
förändringar av bolagsordningen.
Fonden har antagit en arbetsordning som reglerar
ansvaret för styrelsen, styrelsens ordförande och
delegering av ansvar mellan styrelsen och fondens
verkställande direktör. Arbetsordningen är baserad på
reglerna i aktiebolagslagen. Fondens styrelse har det
övergripande ansvaret för Fondens organisation och
förvaltning av Fondens angelägenheter. Fondens
styrelses ordförande leder styrelsens arbete och följer
löpande Fondens verksamhet i dialog med
verkställande direktören. Styrelsen ordförande erhåller
löpande rapportering av verkställande direktören och
Fondens ekonomiansvarig om Fondens utveckling,
redovisning och finansiella riskhantering.
Styrelsen har i sin helhet åtagit sig de uppgifter som
åligger revisionsutskottet.
Fondens verkställande direktör ska sköta den löpande
förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar
samt i enlighet med Fondens utfärdande vid varje
tidpunkt gällande policys, instruktioner och regler.
Verkställande direktören erhåller löpande rapportering
från Fondens ekonomiansvarig och risk manager
angående Fondens utveckling, redovisning och
finansiella risker.
Alfakraft Fonder AB äger 100% av aktierna i Fonden.
Inga begränsningar i rösträtten finns i
bolagsordningen, vilket innebär att Alfakraft Fonder AB
har 100% av röstetalet i Fonden. Alla aktier medger
samma rösträtt.
Förslag till behandling av ansamlad vinst eller förlust
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att
ansamlad förlust behandlas enligt följande:
Belopp i kr
-att i ny räkning balansera 0
Beträffande företagets resultat och ställning i övrigt
hänvisas läsaren till efterföljande resultat- och
balansräkning med tillhörande bokslutskommentarer.
3
Belopp i kr
1,2
Ränteintäkter enligt effektivräntemetoden
Ränteintäkter och likande resultatposter
Övriga rörelseintäkter
Räntekostnader och liknande resultatposter
5 12 639 349
660 601
6 0
7 13 141 518
18 872 542
211 514
283 750
-10 597 120
Förväntade kreditförluster
-21 329 508
-1 554 049
Administrationskostnader
8-5 111 959
-7 216 636
Rörelseresultat
0 0
Resultat före skatt
0 0
Skatt på årets resultat 0 0
Årets resultat
0 0
Rapport över totalresultat tillika totalresultatet 0 0
RESULTATRÄKNING
2025-01-01
Not 2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
4
Belopp i kr
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar Finansiella
anläggningstillgångar Långfristiga
lånefordringar
10
0
0
0
0
Immateriella anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
11
0
6 540
0
6 540
Summa anläggningstillgångar
0 6 540
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Övriga fordringar
Fordringar hos koncernföretag
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Kortfristiga lånefordringar
Placeringar i fondandelar
730 000
12
484 463
348 125
10
116 965 644
7 312 200
125 840 432
730 000
484 463
385 625
169 535 523
0
171 135 611
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
888 189
4 662 511
126 728 621
175 798 122
SUMMA TILLGÅNGAR
126 728 621 175 804 662
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget Kapital
15
500 000 500 000
Bundet eget kapital
Aktiekapital
Fond för utvecklingsutgifter
0 6 540
500 000 506 540
Fritt eget kapital
Balanserat resultat
Årets resultat
0 -6 540
0 0
0-6 540
Summa eget kapital
500 000 500 000
Långfristiga skulder
Vinstandelslån
13
125 900 011
174 617 244
125 900 011
174 617 244
Kortfristiga skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
328 610
687 418
328 610
687 418
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL
126 728 621
175 804 662
BALANSRÄKNING
Not 2025-12-31
2024-12-31
5
Aktiekapital
Fond för
utvecklings-utgifter
Bal. resultat Årets resultat Summa
Ingående balans 1 januari 2024
500 000 92 153-92 153
0 500 000
Totalresultat
Årets totalresultat
0 0 0
0 0
Summa övrigt totalresultat
0 0
Balanserade utvecklingsavgifter
0-85 613 85 613
0 0
Utgående balans 31 december 2024
500 000 6 540-6 540
0 500 000
Belopp i kr
Aktiekapital
Fond för
utvecklings-utgifter
Bal. resultat Årets resultat Summa
Ingående balans 1 januari 2025
500 000 6 540-6 540
0 500 000
Totalresultat
Årets totalresultat
0 0 0
0 0
Summa övrigt totalresultat
0 0
Balanserade utvecklingsavgifter
0-6 540 6 540
0 0
Utgående balans 31 december 2025
500 000 0 0
0 500 000
Den löpande verksamheten
Erhållna räntor
5 624 295
4 162 061
Betalda räntekostnader och liknande resultatposter
-9 030
0
Betalda administrationskostnader
-5 023 909
-7 338 951
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
591 356
-3 176 890
förändringar av rörelsekapital
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
232 548
-2 922 423
Investeringsverksamheten
Förvärv av finansiella tillgångar
-7 000 000
-19 500 000
Återbetalningar lämnade lån
38 559 816
37 213 817
Kassaflöde från investeringsverksamheten
31 559 816
17 713 817
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån
0
30 001 635
Inlösen lån
-35 566 686
-40 491 440
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
-35 566 686
-10 489 805
Årets kassaflöde
-3 774 322
4 301 589
Likvida medel vid årets början
4 662 511
360 870
Likvida medel vid årets slut
888 189
4 662 511
Som likvida medel klassificeras kassa och bank.
0
-358 808
-358 808
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
Belopp i kr
KASSAFLÖDESANALYS
Belopp i kr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
0
254 467
254 467
6
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
Belopp i kr om inget annat anges.
Not 1 Allmänna redovisnings- och värderingsprinciper
Allmänna redovisningsprinciper
Värderingsprinciper m m
Anläggningstillgångar
Imateriella anläggningstillgångar 5 år
De viktigaste redovisningsprinciperna som tillämpats när denna årsredovisning upprättats anges nedan. Dessa principer har tillämpats konsekvent för alla
presenterade år, om inte annat anges.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendatioen RFR 2. RFR 2 anger
att företag i sin årsredovisning ska tillämpa International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU, i den utsträckning detta är möjligt
inom ramen för Årsredovisningslagen, samt med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationern anger vilka undantag och
tillägg som krävs i förhållandet till IFRS. Årsredovisningen har upprättats enligt antagandet om fortlevnad. (IAS 1.25)
Uppställningen av resultaträkningen har förändrats så att finansiella intäkter och kostnader flyttats upp i resultaträkningen och redovisas före
administrationskostnader för att bättre spegla bolagets verksamhet.
Nya och ändrade IFRS standarder som börjat tillämpas från 1 januari 2025
Inga nya standarder har påverkat bolaget.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen är upprättad enligt direkt metod. Kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- och utbetalningar. Som likvida medel
klassificeras kassa- och banktillgodohavanden.
Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan.
Utländsk valuta
Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till svenska kronor till balansdagens kurs. Valutakursdifferenser som uppstår vid omräkningarna
redovisas i resultaträkningen. Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden omräknas till valutakurs vid
transaktionstillfället. Icke-monetära tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde omräknas till kursen som råder vid tidpunkten för värdering till verkligt
värde.
Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd varvid följande avskrivningsår används:
Klassifiering av anläggnings- och omsättningstillgångar i balansräkningen
Lånefordringar klassifieras som anläggningstillgångar om de förfaller efter 12 månader och till omsättningstillgångar klassifieras lånefordringar som förfaller
inom 12 månader, bankkonton och kortfristiga placeringar.
Nya och ändrade IFRS standarder som börjar tillämpas från 1 januari 2026 eller senare
Inga nya standarder bedöms påveka bolaget.
Redovisningsprinciper intäkter
De intäkter som redovisas avser volymbaserade rabatter från samarbetspartners. Rabatterna varierar och redovisas vid den tidpunkt då den specifika
ersättningen har överenskommits. Prestationsåtagandet anses då vara uppfyllt.
Allmän information om bolaget
Fastighetsräntefonden Tessin AB (publ) med organisationsnummer 559169-5464 är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Adressen till
huvudkontoret är Klara Norra Kyrkogata 29, 111 22 Stockholm. Bolaget är en alternativ investeringsfond vars verksamhetsinriktning är att erbjuda kort- till
medelfristig direktutlåning till företag och andra associationsformer med säkerhet direkt eller indirekt, helt eller delvis, i fastighet. Verksamheten finansieras
genom upptagande av vinstandelslån från privatpersoner, företag och instituella investerare. Dessa vinstandelslån är noterade på en reglerad marknad, Nordic
Growth Market (NGM Main Regulated).
7
I fondens prospekt anges att fondförvaltaren erhåller 1,6% per år på förvaltat fondkapital. Fondförvaltaren har även rätt till en prestationsbaserad ersättning, om
20 % av den del av investeringsportföljens avkastning som överstiger minimiräntan (SSVX3M) efter avdrag för det fasta förvaltningsarvodet och tillåtna
kostnader. Prestationsbaserad ersättning får dock betalas ut först när en eventuell underavkastning i förhållande till en avkastningsnivå (avkastningströskel)
från tidigare period har återhämtats (den s.k. High Watermark-principen). Positiv avkastning på vinstandelslånen redovisas som räntekostnader för fonden och
ingår i det upplupna anskaffningsvärdet. Negativ avkastning på vinstandelslånen redovisas som ränteintäkt i fonden och minskar på motsvarande sätt det
upplupna anskaffningsvärdet. Då fonden är under avveckling har dock ledningen bestämt att ingen prestationsbaserad ersättning utbetalas.
Tillgångarna delas in i tre kategorier beroende på kreditrisk.
Finansiella skulder
Fonden har klassificerat de finansiella skulderna värderat till upplupet anskaffningsvärde i efterföljande perioder, förutom följande undantag:
Då vinstandelslånen är beroende av avkastningen på de tillgångar som förvaltas av fonden, med avdrag från förvaltningskostnader, redovisas
vinsandelslånen till upplupet anskaffningsvärde. Det finns inga garantier att investerarna kommer att erhålla en positiv avkastning. Om fondens avkastning är
positiv kommer vinstdelning ske med andelsägarna.
Effektivräntan är räntan som diskonterar de framtida in- och utbetalningarna under löptiden för finansiella tillgångar eller skulder, till redovisat bruttovärde för en
finansiell tillgång, dvs tillgångarnas upplupna anskaffningsvärde före eventuell förlustreserv. Förväntade kreditförluster inkluderas inte i beräkning av
effektivräntan.
Ränteintäkter beräknas med hjälp av att använda effektivräntan på finansiella tillgångars redovisade bruttovärde.
Förväntade kreditförluster ska inkorporeras i värderingen av Fastighetsräntefonden på ett sätt som tar hänsyn till möjligheter att samla information och göra
prognoser (se IFRS 9 5.5.17). Tillgångarnas värde skrivs ned med en faktor som motsvarar förväntade kreditförluster, och detta utförs på avtalsnivå.
Inom IFRS 9 görs en uppdelning av tillgångarna enligt vilket stadium (Stage/kategori) av kreditrisk som de ligger inom. Kategori 1 utgör friska tillgångar,
Kategori 2 tillgångar som uppvisar en signifikant ökning av kreditrisk, och Kategori 3 utgör fallerade tillgångar.
Inom Kategori 1 beräknas de förväntade kreditförlusterna på 12 månaders basis, medan Kategori 2 och 3 ser till hela den kvarvarande livstiden av tillgången.
Förluster och nedskrivningar av finansiella instrument
Redovisningsprincip
Kategori 1
Alla tillgångar klassificeras initialt i kategori 1. Reservering beräknas utifrån förväntad kreditförlust under de kommande 12 månaderna. Tillgångar kvarstår i
denna kategori så länge ingen signifikant ökning av kreditrisken har skett sedan anskaffningstillfället.
Kategori 2
En tillgång flyttas till kategori 2 när kreditrisken har ökat väsentligt. Reserveringen baseras då på förväntad kreditförlust över tillgångens återstående löptid.
Indikationer på ökad kreditrisk kan exempelvis vara förfallna betalningar över 30 dagar eller försämrat värde på säkerheter.
Kategori 3
Kategori 3 omfattar tillgångar som bedöms vara kreditförsämrade, exempelvis vid betalningsdröjsmål över 90 dagar eller andra tydliga indikationer på
fallissemang. För dessa tillgångar görs en individuell värdering där förväntade framtida kassaflöden bedöms och diskonteras med lånets ursprungliga effektiva
ränta. Det redovisade värdet motsvarar nuvärdet av de förväntade kassaflödena.
Exponering vid fallissemang (EAD) motsvarar lånebeloppet inklusive upplupen ränta. Sannolikhet för fallissemang (PD) avser sannolikheten att en motpart inte
kan fullgöra sina betalningsåtaganden under den aktuella perioden och baseras på både historiska data och framåtblickande bedömningar. Förlust givet
fallissemang (LGD) baseras huvudsakligen på värdet av ställda säkerheter såsom fastighetspant, företagsinteckningar, aktiepant och borgensåtaganden.
Finansiella instrument
Köp och försäljningar av finansiella instrument redovisas på affärsdagen. Finansiella skulder redovisas när fonden blir part i instrumentets avtalsmässiga
villkor.
Initialt värderas finansiella tillgångar och skulder till verkligt värde. De transaktionskostnader som uppkommer redovisas till verkligt värde via resultatet och
kostnadsförs direkt i resultaträkningen. Efter det första redovisningstillfället redovisas en reserv för förväntade kreditförluster för tillgångar som därefter
redovisas till upplupet anskaffningsvärde.
Upplupet anskaffningsvärde är det belopp till vilket den finansiella tillgången eller den finansiella skulden värderas vid första redovisningstillfället vilket
inkluderar återbetalningar, ackumulerade periodiseringar vid användning av effektivvärdemetoden på den skillnad mellan det ursprungliga beloppet och
beloppet på förfallodagen som eventuellt inkluderar en förlustreserv.
Finansiella tillgångar
Klassificering och värdering
Fonden tillämpar IFRS 9 och klassificerar sina utlåning i kategorin "Upplupet anskaffningsvärde". Andelar i fonder redovisas till verkligt värde via resultatet.
Fondens affärsmodell med att förvalta finansiella tillgångar och egenskaperna hos de avtalsenliga kassaflödena från de finansiella tillgångarna ger att fonden
klassificerar sina skuldinstrument enligt följande "Upplupet anskaffningsvärde".
Nedskrivning
Bolaget använder en framåtblickande modell för att beräkna förväntade kreditförluster (Expected Credit Loss, ECL) för sina finansiella tillgångar.
Beräkningen baseras på exponering vid fallissemang (EAD), förlust givet fallissemang (LGD) samt sannolikheten för fallissemang (PD). Underlag till modellen
hämtas från både interna bedömningar och externa källor, bland annat historisk statistik och makroekonomiska indikatorer. Modellen beaktar även värdet av
erhållna säkerheter.
Beräkningen sker utifrån tre scenarier – normalt utfall, bättre utfall samt sämre utfall – för att spegla olika möjliga makroekonomiska utvecklingar.
Förvaltningsarvoden regleras månadsvis i enlighet med fondens informationsbroschyr.
8
Säkerheter på finansiella instrument
Tabellen nedan visar hur stor säkerhet Fonden har på sina finansiella instrument 2025-12-31
kreditexpo-
nering
Säkerhet i kr Säkerhet i %
Kortfristiga fordringar 116 965 644 100 087 762 85,57%
Tabellen nedan visar hur stor säkerhet Fonden har på sina finansiella instrument 2024-12-31
kreditexpo-
nering
Säkerhet i kr Säkerhet i %
Kortfristiga lånefordringar 169 535 523 140 201 061 82,70%
Not 2 Klassificering av finansiella tillgångar och skulder
Verkligt värde för Fondens finansiella instrument beräknas på framtida kassaflöden av kapitalbelopp och ränta diskonterade till balansdagen.
Tabellen visar hur tillgångar och skulder klassificerats per 2025-12-31
Tillgångar/skulder
värderade till
Tillgångar
Skulder
verkligt värde
redovisade till
redovisade till
via resultat-
upplupet
upplupet
räkning
anskaff.värde
anskaff.värde
Verkligt värde
Tillgångar
-
-
-
7 312 200
116 965 644
1 562 588
888 189
-
116 965 644
1 562 588
888 189
7 312 200
Kortfristiga lånefordringar
Kortfristiga fordringar
Likvida medel
Fondandelar
Summa
7 312 200
119 416 421
-
-
-
-
-
126 728 621
Skulder Långfristiga
skulder
Vinstandelslån
Upplupna kostnader och förutbet. intäkter
Summa
125 900 011
328 610
126 228 621
125 900 011
328 610
126 228 621
Tabellen visar hur tillgångar och skulder klassificerats per 2024-12-31
Tillgångar/skulder
värderade till
Tillgångar
Skulder
verkligt värde
redovisade till
redovisade till
via resultat-
upplupet
upplupet
räkning
anskaff.värde
anskaff.värde
Verkligt värde
Tillgångar
-
0
-
0
Finansiella anläggningstillgångar
Lånefordringar
Kortfristiga fordringar
Likvida medel
Summa
-
-
-
171 135 611
4 662 511
175 798 122
-
-
-
169 569 469
4 662 511
174 231 980
Skulder Långfristiga
skulder
Vinstandelslån
-
-
174 617 244
174 617 244
Upplupna kostnader och förutbet. intäkter
-
-
687 418
687 418
Summa
-
-
175 304 662
175 304 662
Säkerheterna för Fondens finansiella tillgångarna består av i huvudsak fastighetspant vilket teoretiskt motsvarar 100% av Fondens investering i respektive
projekt. Då fastighetspantens värde vid eventuell framtida kreditförlust sannolikt har minskat, använder sig Fonden av en scoring modell för att räkna fram ett
säkerhetsvärde som bättre visar ett framtida säkerhetsvärde på respektive projekt.
9
Tabellerna nedan visar fondens kassaflöde som förväntas av fondens finansiella tillgångar och skulder med beaktande av respektive tillgångs underliggande
villkor. Eftersom fonden inte har någon skyldighet att återbetala vinstandelslånen redovisas dessa i tabellen i kolumnen > 2år.
Not 4 Risker och riskhantering
I fonden uppstår olika typer av risker, såsom kreditrisker, ränterisk, macroekonomisk risk, valutarisk och likviditetsrisker.
Fonden har inga anställda utan det är AIF förvaltaren som bl.a. ansvarar för riskhantering, förvaltningen och administration. AIF förvaltaren är organiserad i
ansvarsområden för att säkerställa en bra intern kontrollmiljö för Fonden. I syfte att begränsa och kontrollera risktagande i verksamheten har fondbolagets
styrelse, fastställt policies och instruktioner för riskhantering. Fondens riskhantering syftar till att identifiera och analysera de risker som fonden har i sin
verksamhet och att för dessa sätta upp lämpliga begränsningar (limiter) och försäkra att det finns kontroll på plats. Riskerna bevakas och kontroller görs löpande
att limiter inte överskrids. Genom utbildning och tydliga processer skapar fonden förutsättningar för en god riskkontroll, där varje anställd förstår sin roll och sitt
ansvar.
Kreditrisk
Fondens investeringsstrategi innebär en kreditrisk då det alltid finns risk att det utlånade kapitalet inte återbetalas till Fonden vid utgången av lånets löptid vilket
kan påverka avkastningen. Vid en kraftig försämring av Fondens ställning, dvs. när en inte obetydlig del av Fondens värde går förlorat på grund av diverse
händelser, finns en risk att Fonden blir oförmögen att uppfylla sina förpliktelser enligt de investeringsavtal som ingås med Vinstandelslånehavarna.
För att begränsa kreditrisken har fonden en omfattande kreditutvärderingsprocess som genomförs med fokus på underliggande pantvärde i den fastighet som
långivaren ställer som säkerhet för den enskilda krediten eller det enskilda lånet. Därefter sker analys av låntagarens finansiella styrka, ledningen erfarenhet
och historia, kalkyler, kreditens löptid etc. Fonden har framtagit en särskild risk-klassificeringsmodell som stöd i kreditgivningen samt genomför själv, eller via
partner, en enklare genomlysning och due diligence av låntagaren och dess företrädare genom utdrag från CreditSafe samt inhämtande av information från
utvalda myndigheter.
Macroekonomisk risk
En kraftig nedgång i ett lands eller en regions ekonomi, fastighetsmarknad, konjunktur och/eller kreditmarknad kan påverka låntagarnas förmåga att betala
ränta och kan även leda till att återbetalning av lån inte fullgörs i tid eller uteblir helt. För fondens del innebär det risk för att fondens kapital som investerades
genom utlåning inte förblir intakt eller att avkastningen inte blir så hög som förväntat alternativt uteblir helt.
För en fullständig beskrivning av fondens och dess risker hänvisar vi till informationsbroschyren som finns att laddas ner på fondens webbplats
www.fastighetsrantefonden.se
Likviditetsrisk
Likviditetsrisk uppstår om del av Fondens tillgångar blir svåra att avyttra vid en viss tidpunkt eller till ett rimligt pris samt vid extrema förhållanden på
marknaden. Det kan också röra sig om risk att inte kunna sätta in eller ta ut medel ur Fonden inom utsatt tid.
Fondens investeringsstrategi innebär att fonden investerar i tillgångar som kan vara svåra eller omöjliga att avyttra, särskilt med kort varsel. Likviditetsrisken
bedöms sammantaget som hög. Envar obligations-innehavare äger rätt att begära förtida inlösen av vinstandelslånen som vinstandelslånsinnehavaren innehar
vid ingången av varje kvartal. Målsättningen är att minska likviditetsrisken genom att Fondens tillgångsmassa delvis skall bestå av likvida tillgångar i form av
banktillgodohavanden, noterade värdepapper eller liknande.
Ränterisk
Vinstandelslånens värde är beroende av ett antal olika faktorer varav de två viktigaste är:
Marknadens allmänna räntenivåer, varför investerare i vinstandelslånen bör vara medvetna om att utvecklingen av avkastningen kan påverkas negativt av
förändringar av räntenivåer på de marknader där fonden och låntagarna är verksamma.
Ökad konkurrens av aktörer som tillgodoser den typen av lån som Fonden utger kan även bidra till att räntorna på dessa krediter sjunker då konkurrensen
om låntagarna ökar. Även detta kan innebära att den förväntade avkastningen på en placering i fonden kan sjunka över tiden.
Not 3 Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisningsändamål
Fondens viktigaste bedömning vid upprättandet av de finansiella rapporterna är värderingen av lånefordringarna. Beskrivning av dessa bedömningar finns i
not 1 under rubriken "Förluster och nedskrivningar av finansiella instrument".
10
Odiskonterade kassaflöden 2025
Betalningstid
Totalt
0-1 år 1-2 år>2 år
Tillgångar
Kortfristiga lånefordringar
123 537 452
123 537 452--
Kortfristiga fordringar
1 562 588
1 562 588--
Likvida medel
888 189
888 189--
Summa
125 988 229
125 988 229 0 0
Skulder
Långfristiga skulder
Vinstandelslån
125 900 011
125 900 011--
Summa
125 900 011
125 900 011 0 0
Odiskonterade kassaflöden 2024
Betalningstid
Totalt
0-1 år
1-2 år>2 år
Tillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Lånefordringar
162 101 665
162 101 665
--
Kortfristiga fordringar
870 088
870 088
--
Likvida medel
4 662 511
4 662 511
--
Summa
167 634 264
167 634 264
0 0
Skulder
Långfristiga skulder
Vinstandelslån
174 617 244
-
-174 617 244
Summa
174 617 244
0
0 174 617 244
2025-01-01
Not 5 Ränteintäkter enligt effektivräntemetoden
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
Ränteintäkter enligt effektivräntemetoden
Summa
2025-01-01
Not 6 Övriga rörelseintäkter
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
Övriga rörelseintäkter
Summa
2025-01-01
Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
Räntekostnader vinstandelslån
Andra räntekostnader
Periodiserade finansieringskostnader
Övriga rörelseintäkter avser volymbaserade rabatter från sammarbetspartners. Eftersom dessa intäkter inte kan härledas till specifika vinstandelslån samt att
prestationsåttagandet till fullo är uppfyllt sker redovisning av dessa intäkter vid en tidpunkt.
12 639 349
12 639 349
13 150 548
-9 030
0
13 141 518
18 872 542
18 872 542
0 283 750
0 283 750
-10 492 402
0
-104 718
-10 597 120
11
Fast förvaltningsarvode
Rörligt förvaltningsarvode
Avskrivningar
Bankkostnader
Revisionsarvode
Revisionskostnader övriga arvoden
Övriga kostnader
Summa
Lönekostnader för Fastighetsräntefonden Tessin AB (publ)
Löner och andra ersättningar till styrelsen
Övriga sociala kostnader såsom arbetsgivaravgifter
Lönekostnader för Alfakraft Fonder AB
2025-12-31
630 000
1 488 142
0
645 545
2024-12-31
451 000
1 650 657
0
660 339
Löner och andra ersättningar till styrelse och VD
Löner och andra ersättningar till övriga anställda
Personalkostnader för styrelse
Övriga sociala kostnader såsom arbetsgivaravgifter
Övriga personalkostnader
Not 10 Finansiella anläggningstillgångar / Korta lånefordringar
2025-12-31
2024-12-31
98 108 140
135 175 028
Direktlån till företag
Upplupna räntor
Redovisat värde vid årets slut
Finansiella anläggningstillgångar
Ingående balans redovisat värde
Nya lån under perioden
0
0
6 203 178
0
Omklassificering av finansiella anläggningstillgångar till korta lånefordringar
Återbetalning av lån
Upplupen ränta
-6 000 000
0
-203 178
Reserverat för förväntade kreditförluster
Utgående balans redovisat värde
Korta lånefordringar
Ingående balans redovisat värde
Nya lån under perioden
169 535 523
0
167 438 215
19 500 000
Omklassificering av finansiella anläggningstillgångar till korta lånefordringar
Återbetalning av lån
Förändring upplupen ränta
0
-38 559 816
7 319 445
6 000 000
-37 213 817
15 365 174
Förändring förväntade kreditförluster samt konstaterade kreditförluster
Utgående balans redovisat värde
Kategori 1
21 829 008
33 022
0,2%
-70
21 795 986
100,0%
-21 795 986
-21 796 056
Förlust vid fallissemang (LGD)
Sannolikhet för fallissemang (PD)
Reserv för kreditförluster
Förväntade kreditförluster i % (ECL)
0
0,0%
0
0,00%
-0,01%
-15,77%
-15,71%
Vid utgången av räkenskapsåret innehölll fondens investeringsportfölj 13 stycken investeringar.
Not 9 Antal anställda och personalkostnader
Fonden har inte haft några anställda under räkenskapsåret. Ersättningen som har utgått till styrelsen visas nedan. Styrelsen för Alfakraft Fonder AB, vilket är
Fondens utsedda AIF-förvaltare, har antagit en ersättningspolicy som styr beslut om ersättningar till anställda och ledande befattningshavare.
Ersättningspolicyn syftar till att främja en sund och effektiv riskhantering genom att motverka ett överdrivet risktagande bland bolagets anställda. Ingen fast eller
rörlig ersättning utgår till förvaltarna från fonden. Förvaltarbolaget har under 2025 betalat ut 2.672 kkr (2.278 kkr) i sammanlagd ersättning till sina totalt 4
anställda. Av dessa hänför sig 1.068 kkr (1.261 kkr) till förvaltarens verkställande ledning och sådana anställda som väsentligen påverkar riskprofilen för fonden.
Ytterligare information om förvaltarbolagets personalkostnaderna visas nedan.
Förvaltarbolagets ersättningspolicy finns på förvaltarbolagets webbplats www.alfakraft.se
8 366
2 772 053
18 857 504
116 965 644
0
0
0
0
0
-21 329 508
116 965 644
2025-01-01
Not 8 Administrationskostnader
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
-2 864 002
-1 072 641
-85 613
-905 931
-73 828
-12 500
-2 202 121
-2 516 579
-109 742
-6 540
-819 973
-258 994
-12 500
-1 387 631
-5 111 959
-7 216 636
2025-12-31
150 000
15 710
165 710
2024-12-31
50 000
15 469
65 469
15 302
2 777 298
34 360 495
169 535 523
0
0
-1 554 048
169 535 523
Reserv 31 december 2025
Direktlån
Exponering av fallissemang (EAD)
12 mån.
0
Kategori 2
Återst. Löptid
582 308
Kategori 3
Återst. Löptid
138 179 392
Totalt
138 761 700
Lån som klassificeras i kategori 3 värderas genom individuell bedömning av förväntade kassaflöden vilka diskonteras med lånets
ursprungliga effektiva ränta.
12
Kategori 1
Förlust vid fallissemang (LGD)
1 115 248
21 900 604
Sannolikhet för fallissemang (PD)
0,51%
0,21%
8,15%
Reserv för kreditförluster
-5 680
-3 435
-1 557 027
-1 566 142
Förväntade kreditförluster i % (ECL)
-0,04%
-0,02%
-1,26%
-0,92%
Kategori 1
-500 000
500 000
0
0
Från kategori 3 till 1
Från kategori 2 till 3
-16 566 864
16 566 864
0
0
Återbetalda lån
-22 171 708
-4 403 136
-11 984 970
-38 559 814
Förändringar i upplupen ränta
-3 343 706
-814 157
11 477 306
7 319 443
Bruttovärde 31 december 2025
Reservering av kreditförlust enl. IFRS 9
Bokfört värde 31 december 2025
0
0
0
582 308
-70
582 238
138 179 392
-21 795 986
116 383 406
138 761 700
-21 796 056
116 965 644
Kategori 1
84 908 142
-21 046 867
21 046 867
0
-36 320 486
36 320 486
0
Bruttovärde 1 januari 2024
Klassifieringsförändringar
Från kategori 1 till 2
Från kategori 1 till 3
Från kategori 3 till 1
Från kategori 2 till 3
8 978 869
0
-2 582 779
-8 978 869
2 582 779
0
0
Återbetalda lån
-30 730 931
-4 043 739
-2 439 146
-37 213 816
Nya lån
19 510 932
19 510 932
-5 680
-3 435
-1 557 027
-1 566 142
Bokfört värde 31 december 2024
26 009 734
21 863 030
121 662 759
169 535 523
Kategori 1
Förändringar över resultaträkningen
Från kategori 1 till 3
Från kategori 1 till 2
Från kategori 2 till 3
Från kategori 3 till 1
Återbetalda lån
0
0
0
0
-5 680
0
0
-3 435
0
0
0
0
3 435
0
-105 496
0
0
0
0
-111 176
I tabellen nedan framgår hur fonden delat in investeringarna i de olika kategorierna som beskrivs i not 1 under stycket "Nedskrivning".
I tabellen nedan framgår hur fonden reserverat kreditförlusterna i de olika kategorierna som beskrivs i not 1 under stycket "Nedskrivning".
Reserv 31 december 2024
Direktlån
Exponering av fallissemang (EAD)
12 mån. 25
179 577
Totalt
171 101 665
Kategori 2
Återst. Löptid
21 866 465
1 669 290
Kategori 3
Återst. Löptid
124 055 623
19 116 065
Direktlån
12 mån. 26
015 414
Kategori 2
Återst. Löptid
21 866 465
Kategori 3
Återst. Löptid
123 219 786
Totalt
171 101 665
Bruttovärde 1 januari 2025
Klassifieringsförändringar
Från kategori 1 till 2
Från kategori 1 till 3
Konstaterad kreditförlust
-1 099 594
-1 099 594
Direktlån
12 mån.
Kategori 2
Återst. Löptid
6 626 518
Kategori 3
Återst. Löptid
82 118 826
Totalt
173 653 486
715 755
0
26 015 414
819 598
0
21 866 465
13 615 710
0
123 219 786
15 151 063
0
171 101 665
Förändringar i upplupen ränta
Konstaterad kreditförlust
Bruttovärde 31 december 2024
Reservering av kreditförlust enl. IFRS 9
Reserverade kreditförluster enl. IFRS 9
Reserveringar 1 januari 2025
Förändringar över resultaträkningen
Reserveringar 31 december 2025
12 mån.
-5 680
5 680
0
Kategori 2
Återst. Löptid
-3 435
3 365
-70
Kategori 3
Återst. Löptid
-1 557 027
-20 238 959
-21 795 986
Totalt
-1 566 142
-20 229 914
-21 796 056
Reserveringar på lånen och åtaganden
Övriga förändringar
Konstaterad kreditförlust
-20 133 463
0
-1 099 594
-20 118 738
0
-1 099 594
Förändring över resultaträkningen
11 360
0
0
5 680
3 365
0
0
3 365
-21 338 552
-21 329 507
13
Kategori 1
Förändringar över resultaträkningen
Från kategori 1 till 3
Från kategori 1 till 2
Från kategori 2 till 3
Från kategori 3 till 1
Återbetalda lån
7 836
0
0
0
1 931
0
0
0
0
1 931
Reserveringar på lånen och åtaganden
-3 354
0
0
0
0
0
-3 435
-7 836
0
0
0
0
-1 549 191
-1 555 980
De totala reserverade kreditförlusterna enligt IFRS 9 motsvarar 4,67% av de totala direktlånen och låneåtaganden till företagen
inklusive upplupna räntor.
Not 11 Immateriella anläggningstillgångar
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
-434 835
-349 222
Avyttringar, avskrivningar och utrangeringar
Vid årets början
Årets avskrivning på anskaffningsvärden
-6 540
-85 613
Not 12 Fordringar koncernbolag
2025-12-31
2024-12-31
Fordran moderföretag
484 463
484 463
484 463
484 463
Avkastning vinstandelslån
Nominellt värde
Upplupet anskaffningsvärde
2025-12-31
159 032 259
125 900 010
2024-12-31
164 124 841
174 617 244
Not 13 Långfristiga skulder
Vinstandelslån
Vinstandelslånen löper med en ränta som är beroende av fondens resultat. Räntan utgör således inte någon fast ränta utan är beroende av den avkastning
som genereras i fonden under den tid en investerare väljer att investera i denna. Vinstandelslånen är noterade på reglerad marknad NGM Main Regulated.
Vinstandelslånens resultat på -13 150 548 kr innebär att vinstandelslånsinnehavarna inte erhåller några nya ytterligare vinst-andelslån på ränteförfallodagen
som, i enlighet med Villkoren, infaller på den femtonde (15) bankdagen i varje kalenderår.
Reserverade kreditförluster enl. IFRS 9
Reserveringar 1 januari 2024
Förändringar över resultaträkningen
Reserveringar 31 december 2024
12 mån.
-12 093
6 413
-5 680
Kategori 2
Återst. Löptid
0
-3 435
-3 435
Kategori 3
Återst. Löptid
0
-1 557 027
-1 557 027
Totalt
-12 093
-1 554 049
-1 566 142
Övriga förändringar
Konstaterad kreditförlust
Förändring över resultaträkningen
0
0
6 413
0
0
-3 435
0
0
-1 557 027
0
0
-1 554 049
Ackumulerade anskaffningsvärden av utveckling av IFRS9 modell
Vid årets början
Investeringar under året
Sålda/utrangerade under året
Summa
441 375
0
0
441 375
441 375
0
0
441 375
Summa
Summa planenligt restvärde vid årets slut
-441 375
0
-434 835
6 540
14
Redovisat värde vid årets ingång
Upptagande av nya lån
174 617 244
0
174 614 646
30 001 635
Inlösen av lån
-35 566 686
-40 491 440
Upplupen avkastning
Redovisat värde vid årets utgång
125 900 010
174 617 244
Investerarredovisning
2025-01-01
2025-12-31
12 639 349
660 601
0
2024-01-01
2024-12-31
18 872 542
211 514
283 750
Ränteintäkter enligt effektivräntemetoden
Ränteintäkter och likande resultatposter
Övriga rörelseintäkter
Administrationskostnader
Räntekostnader
Reserv för förväntade kreditförluster enligt IFRS 9
-5 111 959
-9 029
-21 329 508
-7 321 354
0
-1 554 049
Resultatandel vinstandelslån
Resultat före skatt och koncernbidrag
Not 14 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
Bankgaranti till Euroclear
Summa ställda säkerheter
Not 15 Antal aktier och kvotvärde
Antal aktier
Kvotvärde
2025-12-31
5 000
100
2024-12-31
5 000
100
Not 17 Transaktioner med närstående
År 2025
Företagslån Förvaltningsarvode Fordran på närstående
Skuld till närstående
(per den 31 dec.)
(per den 31 dec.)
Alfakraft Fonder AB
Summa
År 2024
Företagslån
Förvaltnins-
arvode
Alfakraft Fonder AB
Summa
484 463
-3 936 643
484 463
-282 272
Företaget är ett helägt dotterföretag till Alfakraft Fonder AB, org nr. 556708-2465 med säte i Stockholm.
Not 16 Händelser efter balansdagen
Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång för bolaget.
-13 150 547
13 150 547
0
10 492 403
-10 492 403
0
2025-12-31
50 000
50 000
2024-12-31
50 000
50 000
484 463
484 463
-2 626 321
-2 626 321
484 463
484 463
-185 658
-185 658
484 463
-3 936 643
Fordran på närstående
(per den 31 dec.)
484 463
Skuld till närstående
(per den 31 dec.)
-282 272
15
Beräkningar
Vinstandelsränta
Värde vid årets ingång
Värde vid årets utgång
Antal andelar vid årets utgång
174 617 245
125 900 011
159 032 259
125 900 011 / 159 032 259 = 79,17-100 = - 20,83%
Bruttoavkastning
Värde vid årets utgång
Rörelsens kostnader
Reserv för befarade kreditförluster
Bruttovärde vid årets utgång
Antal andelar vid årets slut
125 900 011
5 111 959
21 329 508
152 341 478
159 032 259
Not 18 Nyckeltal
Fondens redovisning upprättas enligt RFR2 som har sin grund i International Financial Reporting Standards (IFRS) antagna av EU. IFRS definierar ett fåtal
nyckeltal.
Fonden tillämpar även Europeiska Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer för alternativa nyckeltal. Sådana nyckeltal utgör ett komplement till den
information som tas fram enligt IFRS.
Fondens styrelse har med anledning av detta beslutat att framöver redovisa två andra för Fonden mer relevanta nyckeltal i syfte att stödja investerarnas
analys av Fondens utveckling. Nyckeltalen inklusive definitioner anges nedan.
Nyckeltalet Vinstandelsränta definieras som den ränta som ska tillfalla investerarna i enlighet med Villkoren avseende relevant år, dvs. Vinstandelsränta på
Lånet. Nyckeltalet Vinstandelsränta beräknas som Fondens värdeförändring under året dividerad med antal utgivna Vinstandelslån vid årets slut. Beräkning
sker utifrån den uppgift som månatligen tas fram avseende Investeringsportföljens värde efter avdrag av samtliga avgifter och kostnader. Beräkning av
uppgiften görs i Fondens portföljsystem och fastställs av den oberoende värderare som har utsetts för Fonden enligt LAIF.
Nyckeltalet Balansomslutning definieras som Fondens totala tillgångar.
16
UNDERSKRIFTER
Årsredovisningens innehåll blev klart 31 mars 2026
Stockholm den 31 mars 2026
Ordförande
Styrelseledamot
Verkställande direktör och Styrelseledamot
Vår revisionsberättelse har lämnats den 31 mars 2026
Grant Thornton Sweden AB
INTYGANDE
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande översikt av
bolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget står inför.
Resultat och balansräkningar kommer att föreläggas årsstämman den 31 mars 2026 för faställelse.
Ragnar Ottosen
Carina Björkefors Sidiropoulou
Bengt Lindblad
Nilla Rocknö
Auktoriserad revisor
Revisionsberättelse
Till
bolagsstämman i Fastighetsräntefonden Tessin AB (publ)
Org.nr. 559169 - 5464
Rapport om årsredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen för
Fastighetsräntefonden Tessin AB (publ) för år 2025 med undantag
för bolagsstyrningsrapporten på sid 2 .
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer
resultaträkningen och balansräkningen för bolaget.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen är förenliga med
innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till
bolagets styrelse i enlighet med revisorsförordningens
(537/2014/EU) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt
vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen
av årsredovisningen för den aktuella perioden, och innefattar bland
annat de viktigaste bedömda riskerna för
väsentligafelaktigheter.Dessaområdenbehandlades inomramen
förrevisionenav,ochivårt ställningstagandetill,årsredovisningen som
helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa
områden.
Kreditreserveringar
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av Fastighetsräntefonden Tessin AB (publ)s
finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess
Lånefordringar uppgår till 116 966 tkr i bolagets balansräkning per 31
december 2025 efter avdrag för reserverade kreditförluster med 21 796
tkr. Detaljerade upplysningar och beskrivningar om området framgår
i not 1 Allmänna redovisnings- och
värderingsprinciper, not 5 Risk och riskhantering och not 10
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet Finansiella anläggningstillgångar/Korta lånefordringar.
Företagets utlåning sker mot säkerhet i fast egendom. Dessa
säkerheter är en väsentlig del av beräkningen av förväntade
kreditförluster. Då beräkning av kreditreserveringar är ett område
finansiella resultat och kassaflöde för året enligt
som innehåller väsentliga bedömningar och antaganden,
årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte
bedöms detta därför som ett särskilt betydelsefullt område.
bolagsstyrningsrapporten på sid 2..
delar.
Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga Våra granskningsåtgärder har bland annat innefattat:
• Vi granskat och bedömt enskilda krediters värdering avseende kategori
3 utifrån tillgänglig information om det enskilda engagemanget
och säkerheter. •
Vi har granskat huruvida upplysningarna i årsredovisningen avseende
kreditreserveringar är i enlighet med tillämpad
redovisningsstandard.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att
årsredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt
årsredovisningslagen.Styrelsen och verkställande
direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är
nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller
några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag.
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA)
och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder
beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i
förhållande till bolaget enligt godrevisorssedi Sverige och har i övrigt
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att,
baserat på vår bästa kunskap och övertygelse,inga förbjudna
tjänster som avses i
revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits
moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vid upprättandet av årsredovisningen ansvarar styrelsen och
det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess verkställandedirektörenförbedömningenavbolagets förmågaatt
fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om
förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta
verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift.
Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och
verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med
verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något
av detta.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag,
och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra
1 (4)
uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i
Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en
sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller
misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans
rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som
användare fattar med grund i årsredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme
och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.
Dessutom:
• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i
årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag,
utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa
risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga
för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka
en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en
väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan
innefatta agerande i maskopi,förfalskning,
avsiktliga utelämnanden,felaktig
information eller åsidosättande av intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll
som har betydelse för vår revision för att utforma
granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den
interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används
och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar
i redovisningen och tillhörande upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och
verkställandedirektörenanvänderantagandetom fortsattdriftvid
upprättandet av årsredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i
de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig
osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som
kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta
verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig
osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa
uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den
väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är
otillräckliga,modifiera uttalandet om
årsredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som
inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan
framtidahändelserellerförhållandengöraatt ett bolagintelängre kan
fortsätta verksamheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och
innehållet i årsredovisningen, däribland upplysningarna, och om
årsredovisningen återger de underliggande transaktionerna och
händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade
omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också
informera om betydelsefulla iakttagelser under
revisionen,däriblanddeeventuella betydandebristeri deninterna
kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt
relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla
relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt
oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder somharvidtagits föratt
eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka
av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av
årsredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga
felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt
betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i
revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar
förhindrar upplysning om frågan.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra
författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till
disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision
av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för
Fastighetsräntefonden Tessin AB (publ) för år 2025 samt av förslaget
till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman beslutar enligt förslaget i
förvaltningsberättelsen, att det inte finns någon vinst eller förlust att
disponera, och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören
ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar
enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till bolaget enligt god revisorssed i Sverige och
har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar
detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med
hänsyn till de krav som bolagets verksamhetsart, omfattning ochrisker
ställerpå storlekenav bolagets egna kapital, konsolideringsbehov,
likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av
bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att
fortlöpande bedöma bolagets ekonomiska situation och att tillse att
bolagets organisation är utformad så att bokföringen,
medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt
kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska
sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och
anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för
att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och
för att medelsförvaltningen ska
skötas på ett betryggande sätt.
2 (4)
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets
vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig
grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en
revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att
upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda
ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av ESEF-rapporten
Uttalande
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format
som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalandet
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt
uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en
rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot
eller verkställande direktören i något väsentligt
avseende:
bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18
Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till Fastighetsräntefonden Tessin AB
(publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att
Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap 4 a § lag (2007:528)
om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern
kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig
för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig
dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Våruppgift äratt uttalaossmedrimlig säkerhet omEsef-rapporten i allt
väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap 4 a §
lag (2007:528) om värdepappersmarknaden, på
grundval av vår granskning.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige
använder vi professionellt omdöme och har en professionellt
förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust
grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande
granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella
bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär
att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och
förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och
överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går
igenom och prövar fattade beslut,beslutsunderlag,
vidtagna åtgärder och andra
förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som
underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget
är förenligt med aktiebolagslagen.
skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra
granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-
rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att
en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i
Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en
sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller
misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans
rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som
användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget
tillämpar International Standard on Quality Management 1, som
kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett
system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende
efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och
tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en
granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat
årsredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap 4 a § lag
granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att
Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering av årsredovisningen. Revisorn väljer vilka
åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för
väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare
sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna
(2007:528) om värdepappersmarknaden för
riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen
Fastighetsräntefonden Tessin AB (publ) för år 2025. Vår
som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar
fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är
ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att
göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen.
Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten
ochrimligheteni styrelsens och verkställande
direktörens antaganden.
3 (4)
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-
rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning
av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade
årsredovisningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sid 2
och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår
granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en
väsentligt mindre omfattning jämfört med den
inriktning och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att
denna granskning ger oss tillräcklig grund förvårauttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6
kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap.
31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens
övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Grant Thornton Sweden AB, Kungsgatan 57, 103 94 Stockholm, utsågs till
Fastighetsräntefonden Tessin AB (publ)s revisor av bolagsstämman den
26 mars 2025 och har varit bolagets revisor
sedan 21 januari 2019.
Stockholm den 31 mars 2026
Grant Thornton Sweden AB
Nilla Rocknö
Auktoriserad revisor
4 (4)