Untitled document

Investera i säkerställda fastighetskrediter

Årsredovisning 2023

Fastighetsräntefonden Tessin AB (publ)

Årsredovisning

Fastighetsräntefonden Tessin AB (publ)

559169-5464

för perioden

1 januari 2023 - 31 december 2023

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

Sida

Förvaltningsberättelse

1

Resultaträkning

3

Balansräkning

4

Förändringar i eget kapital

5

Kassaflödesanalys

5

Noter med redovisningsprinciper och

6

bokslutskommentarer

1

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Styrelsenochverkställandedirektöreni

Fastighetsräntefonden Tessin AB (publ), org nr:

559169-5464 med säte i Stockholm avger härmed

årsredovisning för verksamhetsåret 1 januari – 31

december 2023.

Ägarförhållande

Fastighetsräntefonden Tessin AB (publ), nedan kallat

Bolaget, ägs till hundra (100) procent av Alfakraft

Fonder AB, org nr 556708-2465 vars säte är i

Stockholm. Ägarbolaget ägs till 50 procent av Linden

Leaf AB, 25% av Investment AB Stentulpanen och 25%

av Stenhyacinten Venture AB.

Bolagets verksamhet

Bolaget som är en alternativ investeringsfond ienlighet

med lagen 2013:561 om alternativa investeringsfonder

(LAIF) och förvaltas av Alfakraft Fonder AB, som är ett

svensktfondbolagsomstårunder

Finansinspektionens tillsyn.

Bolaget verksamhetsinriktning är att erbjuda kort- till

medelfristig direktutlåning till företag och andra

associationsformer med säkerhet direkt eller indirekt,

helt eller delvis, i fastighet. Bolagets mål är att uppnå en

högriskjusteradavkastning,meden

nettoavkastning på ca 7-10 procent per år, samt att den

ska leverera avkastning oberoende investeringar

påbörsenochinvesteringarnaskagöras givet rådande

marknadsläge och avkastningskrav på marknaden.

Bolaget skiljer sig från de flesta andra räntefonder då

den framför allt investerar via direktutlåning av sina

medel till juridiska personer mot säkerhet i fastighet.

Resultat och ställning

Verksamheten har under året utvecklats positivt dock

har det förvaltade kapitalet minskat under året.

Minskning av det förvaltade kapitalet beror på dels att

en av fondens större investerare har om allokerat delar

av sitt innehav samt dels av de ränte- och

inflationshöjningar som kylt ner marknaden under året.

Det har skett 11 månadsvisa emissioner under året.

Balansomslutningen har frånperiodens början minskat

från 198 Mkr (295 Mkr) till ca 177 Mkr (198 Mkr) vid

perioden slut. Vinstandelsräntan under perioden

uppgick till 6,77 % (4,61%).

Bolaget har under året arbetat med att förutom

emissionernaävenutökatdistributionenoch

samarbeten för direktlån. Bolaget har vid årsskiftet 25

(24) antal direktlån mot 21 (20) antal motparter. Den

genomsnittligalöptiden vidårets slut fördirektlånenvar

på ca 6 (7) månader.

Bolagets fasta förvaltningsarvode uppgick till 2,95 Mkr

(3,95 Mkr) och det rörliga förvaltningsarvodet uppgick

till 1,50 Mkr (2,04 Mkr). Det rörliga förvaltningsarvodet

regleras månadsvis. För uträkning av det rörliga

förvaltningsarvodet använder bolaget principen High

Watermark, vilket innebär att fonden, efter att ha fallit,

inte tar ut någon rörlig avgift innan värdet är tillbaka över

det tidigare högsta värdet.

Väsentliga händelser efter räkenskapsåret

Ingaväsentligahändelserharinträffatefter

räkenskapsårets utgång för själva bolaget. Styrelsen

konstaterar dockatt Rysslandsinvasionav Ukraina har

fortfarande en stor global påverkan. Inflationen som

steg kraftigt under större delen av förra året har under

den senaste tiden avmattats och även börjat sjunka

något. Dock är både inflation och räntenivåer på

relativt höga nivåer vilket i sin tur har påverkat

hushållensoch företagens betalningsförmåga

negativt. Det har i sin tur påverkat fonden i första hand

genom att projekttiderna i ökad omfattning förlängts

samt ett minskat inflöde av andelsköp.

Om detta krig fortsätter och/eller utvidgas kan vår

verksamhet påverkas i allt högre omfattning. Styrelsen

följer därför utvecklingen noggrant och kommer vid

behov föreslå åtgärder för att säkerställa att påverkan

av verksamheten minimeras.

Förväntningaravseendedenframtida

utvecklingen

Fastighetsräntefondens förvaltningsteam spår en svag

utveckling under 2024. Givetvis är det omöjligt att styra

omvärldsfaktorer men prognoser från bland annat

Riksbanken, Boverket och Konjunkturinstitutet visar på

ensvagmarknadgällandedirektutlåningtill

bostadsbyggande. Det finns dock vissa positiva

indikationer på att marknaden vänder i slutet av 2024.

Portföljen är väldiversifierad med utlåning mot bland

annat byggande av industrilokaler och förvaltnings-

fastigheter samt hyres- och bostadsrättshus. Ofta går

fonden in tidigt i projekten vilket resulterar i bottenpant i

fastigheten. Fonden har under de senaste åren visat att

portföljen stått emot de negativa omvärlds-

faktorerna utan några fallissemang. Med korta löptider

(genomsnitt5-6mån)ochstarkasäkerheter

(fastighetspant i alla innehav) samt endast exponering

mot den nordiska marknaden ser vi en begränsad

påverkan av makroekonomin. Även om omvärlds-

faktorerna har påverkat byggandet i Sverige negativt

anser vi att det fortsättningsvis finns stora behov av

byggkrediter.

Fonden redovisar enligt IFRS 9 och justerar värdet på

innehaven direkt när negativa makro- och företags-

händelser inträffar. Fastighetsräntefonden har en låg

korrelation till börsen som haft en hög volatilitet de

senaste åren.

Fondens målsättning under 2024 är att leverera 7-10

% i nettoavkastning till sina investerare.

Utveckling av bolagets verksamhet, resultat och ställning

Belopp i kr

Vinstandelsränta %

Balansomslutning

2023-12-31

6,77

177 664 491

2022-12-31

4,61

198 212 350

2021-12-31

5,56

295 671 883

2020-12-31

6,05

115 223 917

2019-12-31

0,57

53 783 870

2

Bolagsstyrningsrapport

Fastighetsräntefonden Tessin AB (”Fonden”) emitterar

värdepapper i form av vinstandelslån på en reglerad

marknadochFondenskalldärförupprätta

bolagsstyrningsrapporti enlighet med

årsredovisningslagen. Fonden är helägt av fond-

bolaget Alfakraft Fonder AB.

Fondens verksamhet är ytterst reglerad av fondens

informationsbroschyr beslutad av Fondens styrelse

tillika godkänd av Finansinspektionen. Informations-

broschyrenanger Fondenssyfte,organisation,

ansvarsfördelningsamtregerverk förFondens

verksamhet. Fondens styrelse utvärderar och föreslår

förändringar i informationsbroschyren årligen, eller vid

behov oftare. Informationsbroschyren blir gällande

först efter att den har fastställts av Fondens styrelse

samt ratificerats av Finansinspektionen.

Fonden har inga anställda utan det är AIF förvaltaren

somblandannatansvararförriskhantering,

förvaltningen och administration. AIF förvaltaren är

organiserad i ansvarsområden för att säkerställa en bra

intern kontrollmiljö för Fonden. Det finns en utsedd Risk

Manager som mäter risk och kontrollerar mot

informationsbroschyren och redovisningen sköts av

ekonomiansvarig. Finansiella och operationella risker,

tillgångsslag samt positioner måste överensstämma

med informationsbroschyren regler. Ekonomiansvarig

ansvarar för att resultaten redovisas enligt gällande

redovisningsprinciper. En extern värderingsfunktion

kontrollerar värderingen av Fondens tillgångar.

Fondens förvaringsinstitut kontrollerar att fonden följer

fondbestämmelserna samt skyddar andelsägarnas

intressen. Bolagets högsta organ är bolagsstämman

där alla aktieägare har rätt att delta antingen

personligen eller genom ombud.

Årsstämman väljer och eventuellt entledigar bolagets

styrelse ochstyrelsens ordförande, fastställer bolagets

och koncernens balans- och resultaträkningar,

beslutar om disposition av resultatet samt beslutar om

ansvarsfrihetförstyrelseledamöterochVD.

Årsstämman väljer också bolagets revisorer, beslutar

om styrelsearvode samt revisionsarvode. Det är även

bolagsstämman sombeslutarom eventuella

förändringar av bolagsordningen.

Fonden har antagit en arbetsordning som reglerar

ansvaret för styrelsen, styrelsens ordförande och

delegering av ansvar mellan styrelsen och fondens

verkställande direktör. Arbetsordningen är baserad på

reglerna i aktiebolagslagen. Fondens styrelse har det

övergripande ansvaret för Fondens organisation och

förvaltning av Fondens angelägenheter. Fondens

styrelses ordförande leder styrelsens arbete och följer

löpandeFondensverksamhetidialogmed

verkställande direktören. Styrelsen ordförande erhåller

löpande rapportering av verkställande direktören och

Fondens ekonomiansvarig om Fondens utveckling,

redovisning och finansiella riskhantering.

Styrelsen har i sin helhet åtagit sig de uppgifter som

åligger revisionsutskottet.

Fondens verkställande direktör ska sköta den löpande

förvaltningenenligt styrelsens riktlinjer och anvisningar

samt i enlighet med Fondens utfärdande vid varje

tidpunkt gällande policys, instruktioner och regler.

Verkställande direktören erhåller löpande rapportering

från Fondens ekonomiansvarig och risk manager

angående Fondens utveckling, redovisning och

finansiella risker.

Alfakraft Fonder AB äger 100% av aktierna i Fonden.

Ingabegränsningarirösträttenfinnsi

bolagsordningen, vilket innebär att Alfakraft Fonder AB

har 100% av röstetalet i Fonden. Alla aktier medger

samma rösträtt.

Förslag till behandling av ansamlad vinst eller förlust

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att

ansamlad förlust behandlas enligt följande:

Belopp i kr

-att i ny räkning balansera-92 153

Beträffande företagets resultat och ställning i övrigt

hänvisas läsaren till efterföljande resultat- och

balansräkning med tillhörande bokslutskommentarer.

3

RESULTATRÄKNING

Belopp i kr

20 965 483

896

1 198 748

-11 212 106

-1 210 505

Ränteintäkter enligt effektivräntemetoden

Ränteintäkter och likande resultatposter

Övriga rörelseintäkter

Räntekostnader och liknande resultatposter

Förväntade kreditförluster

Administrationskostnader

1,2

6

18 611 736

154 562

7

743 750

8

-12 209 616

1 328 719

9, 13

-8 629 151

-9 742 516

Rörelseresultat

00

Resultat före skatt

00

Skatt på årets resultat

00

Årets resultat

00

Rapport över totalresultat tillika totalresultatet

00

2023-01-01

Not2023-12-31

2022-01-01

2022-12-31

4

BALANSRÄKNING

Belopp i kr

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar Finansiella

anläggningstillgångar Långfristiga

lånefordringar

11

6 203 178

14 242 630

6 203 178

14 242 630

Immateriella anläggningstillgångar

12

92 153

177 524

92 153

177 524

Summa anläggningstillgångar

6 295 33114 420 154

0

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Övriga fordringar

Fordringar hos koncernföretag

484 463

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

619 709

Kortfristiga lånefordringar

181 181 300

2 871 644

13

484 463

201 875

11

167 438 215

170 996 197

182 285 472

Kassa och bank

360 870

165 911

Summa omsättningstillgångar

171 357 067

182 451 383

SUMMA TILLGÅNGAR

177 652 398

196 871 537

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget Kapital

500 000

Bundet eget kapital

Aktiekapital

Fond för utvecklingsutgifter

177 524

17

500 000

92 153

592 153

677 524

-92 153

-177 524

Fritt eget kapital

Balanserat resultat

Årets resultat

0

-92 153

-177 524

Summa eget kapital

500 000

8, 9

Långfristiga skulder

Vinstandelslån

13

174 509 929

195 848 763

174 509 929

195 848 763

Kortfristiga skulder

126 875

0

15

1 573 710

0

Leverantörsskulder

Övriga skulder

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

941 854

522 774

2 642 439

522 774

SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL

177 652 368196 871 537

Not2023-12-31

2022-12-31

5

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

Belopp i kr

Aktiekapital

Fond för

utvecklings-Bal. resultatÅrets resultatSumma

utgifter

Ingående balans 1 januari 2022

500 000262 895

-262 895

0500 000

Totalresultat

Årets totalresultat

00

0

00

Summa övrigt totalresultat

00

Balanserade utvecklingsavgifter

0-85 371

85 371

00

Utgående balans 31 december 2022

500 000177 524

-177 524

0500 000

Belopp i kr

Aktiekapital

Fond för

utvecklings-Bal. resultatÅrets resultatSumma

utgifter

Ingående balans 1 januari 2023

500 000177 524

-177 524

0500 000

Totalresultat

Årets totalresultat

00

0

00

Summa övrigt totalresultat

00

Balanserade utvecklingsavgifter

0-85 371

85 371

00

Utgående balans 31 december 2023

500 00092 153

-92 153

0500 000

Den löpande verksamheten

Erhållna räntor

14 755 572

14 523 897

Betalda räntekostnader och liknande resultatposter

-155

-1 648

Betalda administrationskostnader

-8 667 362

-9 709 148

Kassaflöde från den löpande verksamheten före

6 088 055

4 813 102

förändringar av rörelsekapital

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital

Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar

Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder

Kassaflöde från den löpande verksamheten

6 507 165

4 503 966

Investeringsverksamheten

Förvärv av finansiella tillgångar

-41 500 000

-84 196 416

Återbetalningar lämnade lån

67 162 378

140 647 003

Kassaflöde från investeringsverksamheten

25 662 378

56 450 587

Finansieringsverksamheten

Upptagna lån

30 313 252

53 179 377

Inlösen lån

-62 287 838

-152 250 737

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

-31 974 586

-99 071 360

Årets kassaflöde

194 957

-38 116 807

Likvida medel vid årets början

165 911

38 282 717

Likvida medel vid årets slut

360 868

165 911

Som likvida medel klassificeras kassa och bank.

0

419 110

KASSAFLÖDESANALYS

Belopp i kr

2023-01-01

2023-12-31

2022-01-01

2022-12-31

0

-309 136

6

Belopp i kr om inget annat anges.

Not 1Allmänna redovisnings- och värderingsprinciper

Allmänna redovisningsprinciper

Värderingsprinciper m m

Anläggningstillgångar

Imateriella anläggningstillgångar5 år

Allmän information om bolaget

Fastighetsräntefonden Tessin AB (publ) med organisationsnummer 559169-5464 är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Adressen

till huvudkontoret är Linnégatan 22, SE-114 47 Stockholm. Bolaget är en alternativ investeringsfond vars verksamhetsinriktning är att erbjuda kort- till

medelfristig direktutlåning till företag och andra associationsformer med säkerhet direkt eller indirekt, helt eller delvis, i fastighet. Verksamheten

finansieras genom upptagande av vinstandelslån från privatpersoner, företag och instituella investerare. Dessa vinstandelslån är noterade på en

reglerad marknad, Nordic Growth Market (NGM Main Regulated).

De viktigaste redovisningsprinciperna som tillämpats när denna årsredovisning upprättats anges nedan. Dessa principer har tillämpats konsekvent

för alla presenterade år, om inte annat anges.

Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendatioen RFR 2. RFR

2 anger att företag i sin årsredovisning ska tillämpa International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU, i den utsträckning

detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen, samt med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.

Rekommendationern anger vilka undantag och tillägg som krävs i förhållandet till IFRS. Årsredovisningen har upprättats enligt antagandet om

fortlevnad. (IAS 1.25)

Uppställningen av resultaträkningen har förändrats så att finansiella intäkter och kostnader flyttats upp i resultaträkningen och redovisas före

administrationskostnader för att bättre spegla bolagets verksamhet.

Nya och ändrade IFRS standarder som börjat tillämpas från 1 januari 2023

Inga nya standarder har påverkat bolaget.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen är upprättad enligt direkt metod. Kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- och utbetalningar. Som likvida

medel klassificeras kassa- och banktillgodohavanden.

Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan.

Utländsk valuta

Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till svenska kronor till balansdagens kurs. Valutakursdifferenser som uppstår vid

omräkningarna redovisas i resultaträkningen. Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden omräknas till

valutakurs vid transaktionstillfället. Icke-monetära tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde omräknas till kursen som råder vid tidpunkten

för värdering till verkligt värde.

Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar

Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd varvid följande avskrivningsår används:

Klassifiering av anläggnings- och omsättningstillgångar i balansräkningen

Lånefordringar klassifieras som anläggningstillgångar om de förfaller efter 12 månader och till omsättningstillgångar klassifieras lånefordringar som

förfaller inom 12 månader, bankkonton och kortfristiga placeringar.

Nya och ändrade IFRS standarder som börjar tillämpas från 1 januari 2024 eller senare

Inga nya standarder bedöms påveka bolaget.

Redovisningsprinciper intäkter

De intäkter som redovisas avser volymbaserade rabatter från samarbetspartners. Rabatterna varierar och redovisas vid den tidpunkt då den

specifika ersättningen har överenskommits. Prestationsåtagandet anses då vara uppfyllt.

Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer

7

Varför fonden använder sig av en framåtblickande beräkningsmodell är för att framtida förväntningar skall kunna värderas i redovisningen idag och på

så vis samtidigt göra portföljen mer känslig för framtida förändringar och mer robust och beredd för framtida förändringar. Bolaget beräknar tre olika

scenarier, Normalt utfall, Bättre utfall samt Sämre utfall, för att tydligare kunna koppla makroekonomisk utveckling till fondens förväntade kreditförluster.

Finansiella instrument

Köp och försäljningar av finansiella instrument redovisas på affärsdagen. Finansiella skulder redovisas när fonden blir part i instrumentets

avtalsmässiga villkor.

Initialt värderas finansiella tillgångar och skulder till verkligt värde. De transaktionskostnader som uppkommer redovisas till verkligt värde via resultatet

och kostnadsförs direkt i resultaträkningen. Efter det första redovisningstillfället redovisas en reserv för förväntade kreditförluster för tillgångar som

därefter redovisas till upplupet anskaffningsvärde.

Upplupet anskaffningsvärde är det belopp till vilket den finansiella tillgången eller den finansiella skulden värderas vid första redovisningstillfället vilket

inkluderar återbetalningar, ackumulerade periodiseringar vid användning av effektivvärdemetoden på den skillnad mellan det ursprungliga beloppet

och beloppet på förfallodagen som eventuellt inkluderar en förlustreserv.

Finansiella tillgångar

Klassificering och värdering

Fonden tillämpar IFRS 9 och klassificerar sina finansiella instrument i kategorin "Upplupet anskaffningsvärde".

Fondens affärsmodell med att förvalta finansiella tillgångar och egenskaperna hos de avtalsenliga kassaflödena från de finansiella tillgångarna ger

att fonden klassificerar sina skuldinstrument enligt följande "Upplupet anskaffningsvärde".

Nedskrivning

Bolaget använder sig av en framåtblickande beräkningsmodell när de finansiella instrumenten redovisas och får på så vis fram den förväntade

kreditförlusten (ECL). Denna reserv värderas olika vid vartdera beräkningstillfället utifrån estimerad risk beroende av makroekonomisk utveckling samt

värdet av säkerheterna, trots att ingen reell förlust har inträffat.

Underlag till datan för beräkningsmodellen hämtar Bolaget från externa källor. Underlagen består av historisk utveckling, framtida makroekonomisk

utveckling, samt värdering av säkerheter.

Beräkningsmodellens komponenter

Beräkningsmodellen för förväntade kreditförluster utgörs av exponering vid fallissemang (EAD), förlust givet fallissemang (LGD) och sannolikheten

för fallissemang (PD).

Exponering vid fallissemang (EAD) utgörs av lånebeloppet inklusive obetald ränta.

Effektivräntan är räntan som diskonterar de framtida in- och utbetalningarna under löptiden för finansiella tillgångar eller skulder, till redovisat

bruttovärde för en finansiell tillgång, dvs tillgångarnas upplupna anskaffningsvärde före eventuell förlustreserv. Förväntade kreditförluster inkluderas

inte i beräkning av effektivräntan.

Ränteintäkter beräknas med hjälp av att använda effektivräntan på finansiella tillgångars redovisade bruttovärde.

Förluster och nedskrivningar av finansiella instrument

Redovisningsprincip

Förväntade kreditförluster ska inkorporeras i värderingen av Fastighetsräntefonden på ett sätt som tar hänsyn till möjligheter att samla information och

göra prognoser (se IFRS 9 5.5.17). Tillgångarnas värde skrivs ned med en faktor som motsvarar förväntade kreditförluster, och detta utförs på

avtalsnivå.

Inom IFRS 9 görs en uppdelning av tillgångarna enligt vilket stadium (Stage/kategori) av kreditrisk som de ligger inom. Kategori 1 utgör friska

tillgångar, Kategori 2 tillgångar som uppvisar en signifikant ökning av kreditrisk, och Kategori 3 utgör fallerade tillgångar.

Inom Kategori 1 beräknas de förväntade kreditförlusterna på 12 månaders basis, medan Kategori 2 och 3 ser till hela den kvarvarande livstiden av

tillgången.

8

Kategori 1

Alla tillgångar hamnar vid anskaffningstillfället i kategori 1 och de förväntade kreditförlusterna inom denna kategori är drivet av sannolikheten för

fallissemang utifrån en 12 månaders tidshorisont. Tillgångarna stannar i denna kategori så länge ingen signifikant ökning av kreditrisken skett sedan

anskaffningstillfället.

Kategori 2

En tillgång flyttas till kategori 2 när en signifikant ökad kreditrisk inträffat. Skillnaden mot kategori 1 är att reserveringen beräknas utifrån tillgångens

förväntade förlust över den totala löptiden. En signifikant ökad kreditrisk kan till exempel vara förfallna räntebetalningar i över 30 dagar eller försämrat

värde på garantier men där objektiva belägg för ökade kreditrisken fortfarande saknas.

Kategori 3

Om räntebetalningar förfallit i mer än 90 dagar eller om det finns andra objektiva belägg för ökad kreditrisk flyttas tillgången från kategori 2 till

kategori 3. För dessa tillgångar beräknas reserveringar på samma sätt som i kategori 2.

Reservering för förväntade kreditförluster görs på portföljnivå och redovisas därefter.

I samband med att Bolaget utger kredit erhålls säkerheter från låntagaren. I grunden ligger alltid fastighetspant men även fordringar,

företagsinteckningar, pant i aktier samt borgensförbindelser kan erhållas. Panterna summeras i en modell framtagen i samarbete med

branschexperter och detta värde används i modellen för LGD.

Då Bolaget idag har för kort historiska data internt hämtas data från Statistiska centralbyrån (SCB). Branschspecifik statistik används för att

prognosticera sannolikheten för fallissemang.

I fondens prospekt anges att fondförvaltaren erhåller 1,6% per år på förvaltat fondkapital. Fondförvaltaren har även rätt till en prestationsbaserad

ersättning, om 20 % av den del av investeringsportföljens avkastning som överstiger minimiräntan (SSVX3M) efter avdrag för det fasta

förvaltningsarvodet och tillåtna kostnader. Prestationsbaserad ersättning får dock betalas ut först när en eventuell underavkastning i förhållande till en

avkastningsnivå (avkastningströskel) från tidigare period har återhämtats (den s.k. High Watermark-principen). Positiv avkastning på

vinstandelslånen redovisas som räntekostnader för fonden och ingår i det upplupna anskaffningsvärdet. Negativ avkastning på vinstandelslånen

redovisas som ränteintäkt i fonden och minskar på motsvarande sätt det upplupna anskaffningsvärdet.

Förvaltningsarvoden regleras månadsvis i enlighet med fondens informationsbroschyr.

Bolagets funktion för riskhantering ser dagligen över lånefordringarna och en bredare utvärdering av krediterna görs månadsvis vid varje emission.

Enligt beräkningsmodellens utfall delas tillgångarna in i tre kategorier.

Finansiella skulder

Fonden har klassificerat de finansiella skulderna värderat till upplupet anskaffningsvärde i efterföljande perioder, förutom följande undantag:

Då vinstandelslånen är beroende av avkastningen på de tillgångar som förvaltas av fonden, med avdrag från förvaltningskostnader, redovisas

vinsandelslånen till upplupet anskaffningsvärde. Det finns inga garantier att investerarna kommer att erhålla en positiv avkastning. Om fondens

avkastning är positiv kommer vinstdelning ske med andelsägarna.

9

Säkerheter på finansiella instrument

Tabellen nedan visar hur stor säkerhet Fonden har på sina finansiella instrument 2023-12-31

kreditexpo-

nering

Säkerhet i kr

Säkerhet i %

Finansiella anläggningstillgångar

Lånefordringar

6 203 178

100,00%

Kortfristiga fordringar

167 438 215

159 603 380

95,32%

Tabellen nedan visar hur stor säkerhet Fonden har på sina finansiella instrument 2022-12-31

kreditexpo-

nering

Säkerhet i kr

Säkerhet i %

Finansiella anläggningstillgångar

Lånefordringar

14 242 630

100,00%

Kortfristiga fordringar

181 181 300

173 047 781

95,51%

Not 2Klassificering av finansiella tillgångar och skulder

Tabellen visar hur tillgångar och skulder klassificerats per 2023-12-31

Tillgångar/skulder

värderade till

Tillgångar

Skulder

verkligt värde

redovisade till

via resultat-

upplupet

Totalt

räkning

anskaff.värde

Tillgångar

Finansiella anläggningstillgångar

Lånefordringar

6 203 178

-

6 203 178

-

Kortfristiga fordringar

170 996 197

-

170 996 197

-

Likvida medel

360 870

-

360 870

-

Summa

177 560 245

-

177 560 245

-

Skulder

Långfristiga skulder

Vinstandelslån

174 614 647

-

174 614 647

Periodiserad finansieringskostnad

-104 718

-

-104 718

Leverantörsskulder

126 875

Upplupna kostnader och förutbet. intäkter

941 854

-

941 854

Övriga skulder

1 573 710

Summa

177 152 368

-

177 152 368

Tabellen visar hur tillgångar och skulder klassificerats per 2022-12-31

Tillgångar/skulder

värderade till

Tillgångar

Skulder

verkligt värde

redovisade till

via resultat-

upplupet

Totalträkning

anskaff.värde

Tillgångar

Finansiella anläggningstillgångar

Lånefordringar

14 242 630

-14 242 630

-

Kortfristiga fordringar

182 285 472

-182 285 472

-

Likvida medel

165 911

-165 911

-

Summa

196 694 013

-196 694 013

-

Skulder

Långfristiga skulder

Vinstandelslån

196 078 617

--

196 078 617

Periodiserad finansieringskostnad

-229 854

--

-229 854

Upplupna kostnader och förutbet. intäkter

522 774

--

522 774

Summa

196 371 537

--

196 371 537

Säkerheterna för Fondens finansiella tillgångarna består av i huvudsak fastighetspant vilket teoretiskt motsvarar 100% av Fondens investering i

respektive projekt. Då fastighetspantens värde vid eventuell framtida kreditförlust sannolikt har minskat, använder sig Fonden av en scoring modell för

att räkna fram ett säkerhetsvärde som bättre visar ett framtida säkerhetsvärde på respektive projekt.

10

Upplupet

anskaffnings-

värde

Tillgångar

Finansiella anläggningstillgångar

Lånefordringar

-6 203 178-

6 203 178

Kortfristiga fordringar

-170 996 197-

171 008 289

Likvida medel

-360 870-

360 870

Summa

-177 560 245-

177 572 337

Skulder

Långfristiga skulder

Vinstandelslån

-174 614 647-

174 614 647

Periodiserad finansieringskostnad

-104 718

Leverantörsskulder

-126 875-

126 875

Upplupna kostnader och förutbet. intäkter

-941 854-

941 854

Övriga skulder

-1 573 710

1 573 710

Summa

-177 152 368-

177 152 368

Upplupet

anskaffnings-

värde

Tillgångar

Finansiella anläggningstillgångar

Lånefordringar

-14 242 630-

14 242 630

Kortfristiga fordringar

-182 285 472-

183 626 284

Likvida medel

-165 911-

165 911

Summa

-196 694 013-

198 034 825

Skulder

Långfristiga skulder

Vinstandelslån

-196 078 617-

196 078 617

Periodiserad finansieringskostnad

-229 854

Leverantörsskulder

-0-

0

Upplupna kostnader och förutbet. intäkter

-522 775-

522 775

Summa

-196 371 538-

196 371 538

I diagramet nedan jämför vi Fondens redovisade värde mot verkligt värde på Fondens finansiella tillgångar och skulder. Verkligt värde för Fondens

finansiella instrument beräknas på framtida kassaflöden av kapitalbelopp och ränta diskonterade till balansdagen 2022-12-31.

Not 3Finansiella tillgångar och skulder

Fonden klassifierade inga tillgångar eller skulder per den 31 december 2023 till verkligt värde. I diagramet nedan jämför vi Fondens redovisade värde

mot verkligt värde på Fondens finansiella tillgångar och skulder. Verkligt värde för Fondens finansiella instrument beräknas på framtida kassaflöden av

kapitalbelopp och ränta diskonterade till balansdagen.

Not 4Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisningsändamål

Fondens viktigaste bedömning vid upprättandet av de finansiella rapporterna är värderingen av lånefordringarna. Beskrivning av dessa

bedömningar finns i not 1 under rubriken "Förluster och nedskrivningar av finansiella instrument".

Redovisat värde

Verkligt värde

Verkligt värde via

övrigt totalresultat

Redovisat värde

Verkligt värde

Verkligt värde via

övrigt totalresultat

11

Not 5Risker och riskhantering

I fonden uppstår olika typer av risker, såsom kreditrisker, ränterisk, macroekonomisk risk, valutarisk och likviditetsrisker.

Fonden har inga anställda utan det är AIF förvaltaren som bl.a. ansvarar för riskhantering, förvaltningen och administration. AIF förvaltaren är

organiserad i ansvarsområden för att säkerställa en bra intern kontrollmiljö för Fonden. I syfte att begränsa och kontrollera risktagande i

verksamheten har fondbolagets styrelse, fastställt policies och instruktioner för riskhantering. Fondens riskhantering syftar till att identifiera och

analysera de risker som fonden har i sin verksamhet och att för dessa sätta upp lämpliga begränsningar (limiter) och försäkra att det finns kontroll på

plats. Riskerna bevakas och kontroller görs löpande att limiter inte överskrids. Genom utbildning och tydliga processer skapar fonden

förutsättningar för en god riskkontroll, där varje anställd förstår sin roll och sitt ansvar.

Kreditrisk

Fondens investeringsstrategi innebär en kreditrisk då det alltid finns risk att det utlånade kapitalet inte återbetalas till Fonden vid utgången av lånets

löptid vilket kan påverka avkastningen. Vid en kraftig försämring av Fondens ställning, dvs. när en inte obetydlig del av Fondens värde går förlorat på

grund av diverse händelser, finns en risk att Fonden blir oförmögen att uppfylla sina förpliktelser enligt de investeringsavtal som ingås med

Vinstandelslånehavarna.

För att begränsa kreditrisken har fonden en omfattande kreditutvärderingsprocess som genomförs med fokus på underliggande pantvärde i den

fastighet som långivaren ställer som säkerhet för den enskilda krediten eller det enskilda lånet. Därefter sker analys av låntagarens finansiella styrka,

ledningen erfarenhet och historia, kalkyler, kreditens löptid etc. Fonden har framtagit en särskild risk-klassificeringsmodell som stöd i kreditgivningen

samt genomför själv, eller via partner, en enklare genomlysning och due diligence av låntagaren och dess företrädare genom utdrag från CreditSafe

samt inhämtande av information från utvalda myndigheter.

Macroekonomisk risk

En kraftig nedgång i ett lands eller en regions ekonomi, fastighetsmarknad, konjunktur och/eller kreditmarknad kan påverka låntagarnas förmåga att

betala ränta och kan även leda till att återbetalning av lån inte fullgörs i tid eller uteblir helt. För fondens del innebär det risk för att fondens kapital som

investerades genom utlåning inte förblir intakt eller att avkastningen inte blir så hög som förväntat alternativt uteblir helt.

För en fullständig beskrivning av fondens och dess risker hänvisar vi till informationsbroschyren som finns att laddas ner på fondens webbplats

www.fastighetsrantefonden.se

Likviditetsrisk

Likviditetsrisk uppstår om del av Fondens tillgångar blir svåra att avyttra vid en viss tidpunkt eller till ett rimligt pris samt vid extrema förhållanden på

marknaden. Det kan också röra sig om risk att inte kunna sätta in eller ta ut medel ur Fonden inom utsatt tid.

Fondens investeringsstrategi innebär att fonden investerar i tillgångar som kan vara svåra eller omöjliga att avyttra, särskilt med kort varsel.

Likviditetsrisken bedöms sammantaget som hög. Envar obligations-innehavare äger rätt att begära förtida inlösen av vinstandelslånen som

vinstandelslånsinnehavaren innehar vid ingången av varje kvartal. Målsättningen är att minska likviditetsrisken genom att Fondens tillgångsmassa

delvis skall bestå av likvida tillgångar i form av banktillgodohavanden, noterade värdepapper eller liknande.

Ränterisk

Vinstandelslånens värde är beroende av ett antal olika faktorer varav de två viktigaste är:

Marknadens allmänna räntenivåer, varför investerare i vinstandelslånen bör vara medvetna om att utvecklingen av avkastningen kan påverkas

negativt av förändringar av räntenivåer på de marknader där fonden och låntagarna är verksamma.

Ökad konkurrens av aktörer som tillgodoser den typen av lån som Fonden utger kan även bidra till att räntorna på dessa krediter sjunker då

konkurrensen om låntagarna ökar. Även detta kan innebära att den förväntade avkastningen på en placering i fonden kan sjunka över tiden.

Tabellerna nedan visar fondens kassaflöde som förväntas av fondens finansiella tillgångar och skulder med beaktande av respektive tillgångs

underliggande villkor. Eftersom fonden inte har någon skyldighet att återbetala vinstandelslånen redovisas dessa i tabellen i kolumnen > 2år.

12

Odiskonterade kassaflöden 2023

Betalningstid

Totalt

0-1 år

1-2 år

>2 år

Tillgångar

Finansiella anläggningstillgångar

Lånefordringar

173 653 485

167 450 307

6 203 178

-

Kortfristiga fordringar

686 338

-

Likvida medel

360 870

-

Summa

174 700 693

168 497 515

6 203 178

-

Skulder

Långfristiga skulder

Vinstandelslån

174 509 929

-

174 509 929

Summa

174 509 929

-

174 509 929

Odiskonterade kassaflöden 2022

Betalningstid

Totalt

0-1 år

1-2 år

>2 år

Tillgångar

196 764 742

182 522 112

14 242 630

1 104 173

-

165 912

-

Finansiella anläggningstillgångar

Lånefordringar

Kortfristiga fordringar

Likvida medel

Summa

198 034 827

183 792 197

14 242 630

-

Skulder Långfristiga

skulder

Vinstandelslån

195 848 763

-

195 848 763

Summa

195 848 763

0

-

195 848 763

Summa

Övriga rörelseintäkter avser volymbaserade rabatter från sammarbetspartners. Eftersom dessa intäkter inte kan härledas till specifika

vinstandelslån samt att prestationsåttagandet till fullo är uppfyllt sker redovisning av dessa intäkter vid en tidpunkt.

2023-01-01

Not 6Ränteintäkter enligt effektivräntemetoden

2023-12-31

2022-01-01

2022-12-31

Ränteintäkter enligt effektivräntemetoden

18 611 736

20 965 483

18 611 736

20 965 483

2023-01-01

Not 7Övriga rörelseintäkter

2023-12-31

2022-01-01

2022-12-31

Övriga rörelseintäkter

743 7501 198 748

2023-01-01

Not 8Räntekostnader och liknande resultatposter

2023-12-31

2022-01-01

2022-12-31

Räntekostnader vinstandelslån

Övriga räntekostnader

Periodiserade finansieringskostnader

-12 084 325

-155

-125 136

-11 085 323

-1 648

-125 136

-12 209 616

-11 212 107

13

Lönekostnader för Fastighetsräntefonden Tessin AB (publ)

Löner och andra ersättningar till styrelsen

Övriga sociala kostnader såsom arbetsgivaravgifter

Lönekostnader för Alfarkaft Fonder AB

Löner och andra ersättningar till styrelse och VD

Löner och andra ersättningar till övriga anställda

Personalkostnader för styrelse

Övriga sociala kostnader såsom arbetsgivaravgifter

Övriga personalkostnader

Not 11 Finansiella anläggningstillgångar / Korta lånefordringar

2023-12-312022-12-31

154 442 894

177 906 552

Direktlån till företag

Upplupna räntor

Redovisat värde vid årets slut

14 242 630

81 972 385

6 000 000

14 000 000

-6 902 639

-66 920 876

-7 097 361

-13 579 124

Finansiella anläggningstillgångar

Ingående balans redovisat värde Nya

lån under perioden

Omklassificering av finansiella anläggningstillgångar till korta lånefordringar

Återbetalning av lån

Upplupen ränta

-39 452

-1 302 959

Reserverat för förväntade kreditförluster

Utgående balans redovisat värde

Korta lånefordringar

181 181 300

163 156 406

38 370 000

77 500 000

6 902 639

66 920 876

-62 065 017

-134 371 464

Ingående balans redovisat värde

Nya lån under perioden

Omklassificering av finansiella anläggningstillgångar till korta lånefordringar

Återbetalning av lån

Upplupen ränta

1 720 574

9 259 190

Reserverat för förväntade kreditförluster

Utgående balans redovisat värde

Kategori 1

7 846 928

101,47%

12 093

0,00%

0,68%

Fondens lån flyttas till kategori 3 vid försenad betalning om 90 dagar oavsett lånets säkerhetsmassa, enligt IFRS 9. De lån fonden

har i kategori 3 har en total säkerhetsmassa som överstiger skulden varför ingen nedskrivning anses nödvändig.

Not 10 Antal anställda och personalkostnader

Fonden har inte haft några anställda under räkenskapsåret. Ersättningen som har utgått till styrelsen visas nedan. Styrelsen för Alfakraft Fonder AB,

vilket är Fondens utsedda AIF-förvaltare, har antagit en ersättningspolicy som styr beslut om ersättningar till anställda och ledande

befattningshavare. Ersättningspolicyn syftar till att främja en sund och effektiv riskhantering genom att motverka ett överdrivet risktagande bland

bolagets anställda. Ingen fast eller rörlig ersättning utgår till förvaltarna från fonden. Förvaltarbolaget har under 2023 betalat ut 2.645 kkr (3.239 kkr) i

sammanlagd ersättning till sina totalt 4 anställda. Av dessa hänför sig 1.337 kkr (2.370 kkr) till förvaltarens verkställande ledning och sådana anställda

som väsentligen påverkar riskprofilen för fonden. Ytterligare information om förvaltarbolagets personalkostnaderna visas nedan.

Förvaltarbolagets ersättningspolicy finns på förvaltarbolagets webbplats www.alfakraft.se

Vid utgången av räkenskapsåret innehölll fondens investeringsportfölj 24 stycken investeringar. Fondens investeringar kommer allt eftersom utökas

under de kommande åren i samband med nya vinstandelslån emitteras.

19 198 499

173 641 393

0

6 203 178

1 328 719

167 438 215

2023-01-01

Not 9Administrationskostnader

2023-12-31

2022-01-01

2022-12-31

-2 946 788

-1 498 608

-85 371

-943 270

-704 721

-12 500

-2 437 893

Fast förvaltningsarvode

Rörligt förvaltningsarvode

Avskrivningar

Bankkostnader

Revisionsarvode

Revisionskostnader övriga arvoden

Övriga kostnader

Summa

-8 629 151

-3 945 110

-2 038 051

-85 371

-1 302 518

-262 727

-12 500

-2 096 266

-9 742 543

2023-12-31

75 000

25 000

100 000

2022-12-31

64 000

16 000

80 000

2023-12-31

500 000

1 521 124

0

614 815

9 398

2 645 337

2022-12-31

495 000

1 981 960

0

731 249

31 323

3 239 532

17 517 378

195 423 930

73 204

14 242 630

-1 283 709

181 181 300

Totalt

173 653 485

Kategori 3

Återst. Löptid

82 118 826

4 188 636

100%

0

Reserv 31 december 2023

Direktlån

Exponering av fallisemang (EAD)

Förlust vid fallisemang (LGD)

Sannolikhet för fallisemang (PD)

Reserv för kreditförluster

Förväntade kreditförluster i % (ECL)

12 månader

84 908 142

3 658 291

0,37%

12 093

-0,01%

Kategori 2

Återst. Löptid

6 626 518

0

1,10%

0

0,00%

14

Reserv 31 december 2022

Kategori 1

Kategori 2

Kategori 3

8 209 061

0

1 265 269

9 474 330

10,32%

0,30%

0,40%

11,02%

60 078

0

1 280 733

1 340 811

0,04%

0,00%

7,98%

0,68%

Kategori 1

-7 098 211

7 098 211

0

-65 771 265

65 771 265

0

-43 802 710

-25 359 668

0

-69 162 378

44 370 000

1 846 979

-471 693

305 836

1 681 122

0

-12 093

0

-12 093

84 896 049

6 626 518

82 118 826

173 641 394

-25 162 986

25 162 986

0

-9 853 473

0

9 853 473

0

-5 323 004

5 323 004

0

-139 950 588

0

-139 950 588

83 500 000

0

83 500 000

6 894 301

196 682

865 248

7 956 231

0

-60 078

0

-1 280 733

-1 340 811

Bokfört värde 31 december 2022

155 303 271

25 359 668

14 760 992

195 423 931

Förändringar över resultaträkningen

1 328 719

Reserveringar 31 december 2023

-12 093

0

-12 093

0

870 038

Förändringar över resultaträkningen

Från kategori 1 till 3

Från kategori 2 till 1

Från kategori 2 till 3

Från kategori 3 till 1

Återbetalda lån

-4 251

0

-4 251

52 237

0

410 696

462 933

0

I tabellen nedan framgår hur fonden delat in investeringarna i de olika kategorierna som beskrivs i not 1 under stycket "Nedskrivning".

I tabellen nedan framgår hur fonden reserverat kreditförlusterna i de olika kategorierna som beskrivs i not 1 under stycket "Nedskrivning".

Direktlån

12 månader

Återst. Löptid

Totalt

155 363 348

25 359 668

16 041 725

196 764 741

Exponering av fallisemang (EAD)

Förlust vid fallisemang (LGD)

Sannolikhet för fallisemang (PD)

Reserv för kreditförluster

Förväntade kreditförluster i % (ECL)

Direktlån

12 månader

155 363 349

Kategori 2

Återst. Löptid

25 359 668

Kategori 3

Återst. Löptid

16 041 725

Totalt

196 764 742

84 908 142

6 626 518

82 118 826

173 653 486

Bruttovärde 1 januari 2023

Klassifieringsförändringar

Från kategori 1 till 2

Från kategori 1 till 3

Från kategori 2 till 1

Från kategori 2 till 3

Återbetalda lån

Nya lån

Förändringar i upplupen ränta

Konstaterad kreditförlust

Bruttovärde 31 december 2023

Reservering av kreditförlust enl. IFRS 9

Bokfört värde 31 december 2023

Direktlån

Totalt

Bruttovärde 1 januari 2022

Kategori 1

12 månader

239 936 095

Kategori 2

Återst. Löptid

5 323 004

Kategori 3

Återst. Löptid

0

245 259 099

155 363 349

25 359 668

16 041 725

196 764 742

Klassifieringsförändringar

Från kategori 1 till 2

Från kategori 1 till 3

Från kategori 2 till 1

Från kategori 2 till 3

Återbetalda lån

Nya lån

Förändringar i upplupen ränta

Konstaterad kreditförlust

Bruttovärde 31 december 2022

Reservering av kreditförlust enl. IFRS 9

Reserverade kreditförluster enl. IFRS 9

Totalt

Reserveringar 1 januari 2023

-1 340 812

Kategori 1

12 månader

-

60 078

47 985

Kategori 2

Återst. Löptid

0

Kategori 3

Återst. Löptid

-

1 280 734

Reserveringar på lånen och åtaganden

Övriga förändringar

Konstaterad kreditförlust

Förändring över resultaträkningen

47 986

0

1 280 734

1 328 719

15

Kategori 1

Kategori 2

Kategori 3

70 070

159

-1 280 734

-1 210 505

Förändringar över resultaträkningen

Reserveringar 31 december 2022

-60 078

0

-1 280 734

-1 340 812

0

-860 945

0

159

-159

0

Förändringar över resultaträkningen

Från kategori 1 till 3

Från kategori 2 till 1

Från kategori 2 till 3

Återbetalda lån

-56 944

0

-56 944

127 014

0

-419 630

-292 616

0

De totala reserverade kreditförlusterna enligt IFRS 9 motsvarar 0,01% av de totala direktlånen och låne-

åtaganden till företagen inklusive upplupna räntor.

2023-01-01

Not 12 Immateriella anläggningstillgångar

2023-12-31

2022-01-01

2022-12-31

Investeringar under året

0

Sålda/utrangerade under året

0

Summa

Avyttringar, avskrivningar och utrangeringar

Vid årets början

-263 851

-178 480

-85 371

92 153

177 524

484 463484 463

Avkastning vinstandelslån

Nominellt värde

Upplupet anskaffningsvärde

2023-12-31

162 530 321

174 614 646

2022-12-31

184 993 295

196 078 617

Orealiserat resultat

-791 112

-1 727 513

Realiserat resultat

12 875 437

12 812 835

Totalt resultat vinstandelslån

Not 14 Långfristiga skulder

Vinstandelslån

Vinstandelslånen löper med en ränta som är beroende av fondens resultat. Räntan utgör således inte någon fast ränta utan är beroende av den

avkastning som genereras i fonden under den tid en investerare väljer att investera i denna. Vinstandelslånen är noterade på reglerad marknad NGM

Main Regulated.

Vinstandelslånens resultat på 12 084 325 kr utbetalas till vinstandelslånsinnehavarna genom utgivande av ytterligare vinst-andelslån på

ränteförfallodagen som, i enlighet med Villkoren, infaller på den femtonde (15) bankdagen i varje kalenderår.

12 084 325

Reserverade kreditförluster enl. IFRS 9

12 månader

Återst. Löptid

Totalt

Reserveringar 1 januari 2022

-130 148

-159

0

-130 307

Reserveringar på lånen och åtaganden

Övriga förändringar

Konstaterad kreditförlust

Förändring över resultaträkningen

70 070

159

-1 280 734

-1 210 505

Ackumulerade anskaffningsvärden av utveckling av IFRS9 modell

Vid årets början

441 375

-349 222

-263 851

Årets avskrivning på anskaffningsvärden

Summa

Summa planenligt restvärde vid årets slut

Not 13 Fordringar på koncernföretag

2023-12-31 2022-12-31

Fordran på Alfakraft Fonder AB

484 463 484 463

11 085 322

16

Redovisat värde vid årets ingång

196 078 617

284 064 655

Upptagande av nya lån

30 313 252

53 179 377

Inlösen av lån

-63 861 548

-152 250 737

Upplupen avkastning

12 084 325

11 085 322

Redovisat värde vid årets utgång

174 614 646

196 078 617

Investerarredovisning

Ränteintäkter enligt effektivräntemetoden

2023-01-01

2023-12-31

2022-01-01

2022-12-31

18 611 736

20 965 483

Ränteintäkter och likande resultatposter

154 562

896

743 750

1 198 748

-8 754 442

-9 869 300

Övriga rörelseintäkter

Administrationskostnader

Reserv för förväntade kreditförluster enligt IFRS 9

1 328 719

-1 210 505

Resultatandel vinstandelslån

-12 084 325

-11 085 322

Resultat före skatt och koncernbidrag

0

Bankgaranti till Euroclear

Summa ställda säkerheter

Åtaganden lån

Summa eventualförpliktelser

Not 17 Antal aktier och kvotvärde

2023-12-312022-12-31

Antal aktier

5 0005 000

Kvotvärde

100100

Not 19 Transaktioner med närstående

År 2023

Företagslån FörvaltningsarvodeFordran på närstående

Skuld till närstående

(per den 31 dec.)

Alfakraft Fonder AB

Summa

År 2022

Företagslån

Förvaltnins-

arvode

Alfakraft Fonder AB

Summa

Not 18 Händelser efter balansdagen

Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång för själva bolaget. Styrelsen konstaterar dock att Rysslands invasion av Ukraina

har fortfarande en stor global påverkan. Bolaget har indirekt av kriget blivit påverkat i första hand genom att projekttiderna ofta förlängts samt ett minskat

inflöde av andelsköp. Om detta krig fortsätter och/eller utvidgas kan vår verksamhet påverkas i allt högre omfattning. Styrelsen följer därför utvecklingen

noggrant och kommer vid behov föreslå åtgärder för att säkerställa att påverkan av verksamheten minimeras.

Företaget är ett helägt dotterföretag till Alfakraft Fonder AB, org nr. 556708-2465 med säte i Stockholm.

Not 15 Övriga skulder

2023-12-31 2022-12-31

Inlösen vinstandelslån

1 573 710 0

1 573 7100

Not 16 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

2023-12-312022-12-31

50 00050 000

00

484 463

-4 445 396

484 463

-329 210

484 463

-4 445 396

484 463

-329 210

484 463

-5 983 161

Fordran på närstående

(per den 31 dec.)

484 463

Skuld till närstående

(per den 31 dec.)

-393 977

484 463

-5 983 161

484 463

-393 977

17

Beräkningar

Vinstandelsränta

Värde vid årets ingång

Värde vid årets utgång

Antal andelar vid årets utgång

196 078 618

174 614 646

163 535 917

174 614 646 / 163 535 917 = 104,61-100 = 6,77%

Bruttoavkastning

Värde vid årets utgång

Rörelsens kostnader

Reserv för befarade kreditförluster

Bruttovärde vid årets utgång

Antal andelar vid årets slut

174 614 646

8 503 860

-1 328 719

181 789 787

163 535 917

Not 20 Nyckeltal

Fondens redovisning upprättas enligt RFR2 som har sin grund i International Financial Reporting Standards (IFRS) antagna av EU. IFRS definierar

ett fåtal nyckeltal.

Fonden tillämpar även Europeiska Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer för alternativa nyckeltal. Sådana nyckeltal utgör ett

komplement till den information som tas fram enligt IFRS.

Fondens styrelse har med anledning av detta beslutat att framöver redovisa två andra för Fonden mer relevanta nyckeltal i syfte att stödja

investerarnas analys av Fondens utveckling. Nyckeltalen inklusive definitioner anges nedan.

Nyckeltalet Vinstandelsränta definieras som den ränta som ska tillfalla investerarna i enlighet med Villkoren avseende relevant år, dvs.

Vinstandelsränta på Lånet. Nyckeltalet Vinstandelsränta beräknas som Fondens värdeförändring under året dividerad med antal utgivna

Vinstandelslån vid årets slut. Beräkning sker utifrån den uppgift som månatligen tas fram avseende Investeringsportföljens värde efter avdrag av

samtliga avgifter och kostnader. Beräkning av uppgiften görs i Fondens portföljsystem och fastställs av den oberoende värderare som har utsetts för

Fonden enligt LAIF.

Nyckeltalet Balansomslutning definieras som Fondens totala tillgångar.

18

UNDERSKRIFTER

Stockholm den 28 mars 2024

Ordförande

Styrelseledamot

Verkställande direktör och Styrelseledamot

Vår revisionsberättelse har lämnats den 28 mars 2024

Grant Thornton Sweden AB

INTYGANDE

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande

översikt av bolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget står inför.

Resultat och balansräkningar kommer att föreläggas årsstämman den 28 mars 2024 för faställelse.

Ragnar Ottosen

Carina Björkefors Sidiropoulou

Bengt Lindblad

Nilla Rocknö

Auktoriserad revisor

1 (4)

Revisionsberättelse

Till

bolagsstämman i Fastighetsräntefonden Tessin AB

Org.nr. 559169 - 5464

Rapport om årsredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen för Fastighetsränte-fonden

Tessin AB för räkenskapsåret 2023 undantag för bolags-

styrningsrapporten på sida 2.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med

årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande

Fastighetsräntefonden Tessin AB:s finansiella ställning per den 31

december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året

enligt årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattarinte

bolagsstyrningsrapporten på sida 2. Förvaltningsbe-rättelsen är förenlig

med årsredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk-ningen

och balansräkningen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen är förenliga med

innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till

bolagets styrelse i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014)

artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA)

och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa stan-darder

beskrivs närmare i avsnittet "Revisorns ansvar". Vi är obero-ende i

förhållande till Fastighetsräntefonden Tessin AB enligt god revisorssed i

Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska an-svar enligt dessa krav.

Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga

förbjudna tjänster som avses i revi-sorsförordningens (537/2014/EU)

artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i

förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag

inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt

vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av

årsredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades

inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till,

årsredovisningen som helhet, men vi gör

ingaseparatauttalandenomdessaområden.

Kreditreserveringar

Lånefordringar uppgår till 173 641 tkr i bolagets balansräkning per 31

december 2023 efter avdrag för reserverade kreditförluster med 12 tkr.

Detaljerade upplysningar och beskrivningar om området framgår i not 1

Allmänna redovisnings- och värderingsprinciper, not 11 Fi-nansiella

anläggningstillgångar/Korta lånefordringar.

Företagets utlåning sker mot säkerhet i fast egendom. Dessa sä-

kerheter är en väsentlig del av beräkningen av förväntade kredit-

förluster. Då beräkning av kreditreserveringar är ett område som

innehåller väsentliga bedömningar och antaganden, bedöms detta

därför som ett särskilt betydelsefullt område.

Våra granskningsåtgärder har bland annat innefattat:

• Vi har utvärderat modellen för beräkning av förlustreserv i för-

hållande till kraven i IFRS 9.

• Vi har utvärderat identifierade nyckelkontroller inom processen för

beviljande av krediter.

• Vi granskat och bedömt enskilda krediters värdering avseende

kategori 3 utifrån tillgänglig information om det enskilda engage-

manget och säkerheter.

• Vi har granskat huruvida upplysningarna i årsredovisningen av-seende

kreditreserveringar är i enlighet med redovisningsstandar-der och

regelverk.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att

årsredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt

årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktö-renansvarar

även fördeninternakontroll som de bedömerär nöd-vändig för att

upprätta en årsredovisning som inte innehåller några väsentliga

felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-heter eller misstag.

Vidupprättandet av årsredovisningenansvararstyrelsenochverk-ställande

direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta

verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om för-hållanden som

kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten ochatt

användaantagandet omfortsatt drift.Antagandet omfort-satt drift

tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direk-tören avser att

likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller

inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

2 (4)

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida års-

redovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktig-heter,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en

revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rim-lig säkerhet är

en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som

utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka

en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på

grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de

enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska

beslut som använ-dare fattar med grund i årsredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt om-döme och

har en professionellt skeptisk inställning under hela re-visionen.

Dessutom:

• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i

årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag,

utformar och utför granskningsåtgärder bland annat uti-från dessa risker

och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att

utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en

väsentlig felaktighet till följd av oe-gentligheter är högre än för en

väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan

innefatta agerande i mas-

kopi,förfalskning,avsiktligautelämnanden,felaktiginformationel-ler

åsidosättande av intern kontroll.

• skaffarvi ossenförståelseav dendel av bolagets internakontroll som har

betydelse för vår revision för att utforma granskningsåt-gärder som är

lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss

om effektiviteten i den interna kontrollen.

• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som an-vänds

och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar

i redovisningen och tillhörande upplysningar.

• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkstäl-lande

direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upp-rättandet av

årsredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade

revisionsbevisen, om huruvida det finns nå-gon väsentlig

osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan

leda till betydande tvivel om bolagets för-måga att fortsätta

verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig

osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa

uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den

väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplys-ningar är

otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen. Våra slutsatser

baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för

revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra

att ett bolag inte längre kan fortsätta verk-samheten.

• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och

innehållet i årsredovisningen, däribland upplysningarna, och om

årsredovisningen återger de underliggande transaktionerna och

händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens plane-rade

omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste

också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen,

däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som

vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt

relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla

relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt

oberoende, samt i tillämpliga fall tillhörande motåtgärder.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka

av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revis-ionen av

årsredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda ris-kerna för

väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för re-visionen särskilt

betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa om-råden i

revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ-ningar förhindrar

upplysning om frågan.

Revisorns granskning av förvaltning och förslag till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revis-ion av

styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Fas-

tighetsräntefonden Tessin AB för räkenskapsåret 2023 samt av för-slaget

till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman behandlar förlusten enligt försla-get i

förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och

verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt an-svar

enligt denna beskrivs närmare i avsnittet "Revisorns ansvar". Vi är

oberoende i förhållande till Fastighetsräntefonden Tessin AB enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkes-etiska ansvar

enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen somhar ansvaret för förslaget till dispositioner be-

träffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning inne-fattar

detta bland annat en bedömning av om utdelningen är för-svarlig med

hänsyn till de krav som bolagets verksamhetsart, om-fattning och risker

ställer på storleken av bolagets egna kapital, konsolideringsbehov,

likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av

bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlö-pande

bedöma bolagets ekonomiska situation och att tillse att bo-lagets

organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt-ningen och

bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontroll-eras på ett

betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande

förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvis-ningar och bland

annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska

fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska

skötas på ett betryggande

sätt.

3 (4)

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt

uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en

rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse-ledamot eller

verkställande direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum-melse

som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsre-

dovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets

vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig

grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en

revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att

upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föran-leda

ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dis-positioner

av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktie-bolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använ-der vi

professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk in-ställning

under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till

dispositioner av bolagets vinst eller förlust grun-dar sig främst på

revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder

som utförs baseras på vår professionella be-dömning medutgångspunkt i

risk och väsentlighet. Det innebäratt vi fokuserar granskningen på sådana

åtgärder, områden och för-hållanden som är väsentliga för verksamheten

och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets

situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag,

vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt utta-

lande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om sty-relsens

förslag till dispositionerbeträffande bolagets vinst ellerför-lust har vi

granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagsla-gen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en

granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upp-rättat

årsredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektro-nisk

rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om

värdepappersmarknaden för Fastighetsräntefon-den Tessin AB för år

2023.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt

väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapporte-ring.

Grund för uttalandet

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18

Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna

rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns an-

svar. Vi är oberoende i förhållande till Fastighetsräntefonden

Tessin AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls-enliga

som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att

Esef-rapportenharupprättats ienlighet med16kap.4 a§lagen (2007:528)

om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern

kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig

för att upprätta Esef-rapporten utan väsent-ligafelaktigheter,varesig

dessaberorpåoegentligheterellermiss-tag.

Revisorns ansvar

Våruppgift äratt uttalaossmedrimlig säkerhet omEsef-rapporten i allt

väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a §

lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår

granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåt-gärder

för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprät-tad i ett format

som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en

granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisions-sed i Sverige alltid

kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.

Felaktigheter kan uppstå på grund av oegent-ligheter eller misstag och

anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan

förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med

grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality

Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och

hanterar ett system förkvalitetsstyrning inklusive riktlinjereller rutiner

avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för

yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författ-ningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att

Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering av årsredovisningen. Revisorn väljer vilka

åtgärder som ska utföras, bland annat genom att be-döma riskerna för

väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbe-dömning beaktar revisorn

de delar av den interna kontrollen som ärrelevanta för hur styrelsen

ochverkställandedirektören tar fram underlaget i syfte att utforma

granskningsåtgärder som är ända-målsenliga med hänsyn till

omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om

effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en

utvärdering av ändamålsenlig-heten och rimligheten i styrelsens och

verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en validering av att Esef-

rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en av-stämning av att

Esef-rapporten överensstämmer med den grans-

kade årsredovisningen.

4 (4)

Rapport om andra krav enligt lagar och andra för-

fattningar

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sida 2

och för att den är upprättad i enlighet med årsredovis-ningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevU 16 Revisorns

granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår

granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en

väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning

som en revision enligt International Standards on Auditing och god

revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna

granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6

kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31

§ andra stycket samma lag är förenliga med årsre-dovisningens övriga

delar samt är i överensstämmelse med årsre-dovisningslagen.

Grant Thornton Sweden AB, Kungsgatan 57, 103 94 Stockholm, ut-sågs till

Fastighetsräntefonden TessinAB (publ)srevisorav bolags-stämman den

22 mars 2023 och har varit bolagets revisor sedan

den 21 januari 2019.

Stockholm den 28 mars 2024

Grant Thornton Sweden AB

Nilla Rocknö

Auktoriserad revisor